Les réformes du bail reportées à la nouvelle année : comment les changements vous aident
Les réformes des baux ont été retardées jusqu'à la nouvelle année, le gouvernement n'ayant pas réussi à introduire à temps la législation promise.
Le ministre du Logement, Matthew Pennycook, a imputé des « retards imprévus » dans le processus législatif qui signifient que le projet de loi sur la réforme des copropriétés et des baux ne sera publié qu'au début de 2026.
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Actuellement, le mode d’occupation par défaut pour les nouvelles constructions, en particulier les appartements, est le bail, mais la hausse des loyers fonciers et les frais de service non réglementés ont rendu plus difficile la vente de ces propriétés – affectant les prix de l’immobilier – et les prêteurs hypothécaires se sont montrés plus prudents quant aux prêts accordés sur ces propriétés.
Un communiqué de la Campagne nationale sur les baux a déclaré : « La santé mentale des locataires se détériore sous le poids de l'incertitude et de l'exploitation, ce qui est inacceptable et intenable. L'attente prolongée est une torture pour les locataires et il était cruel de reporter cette annonce du retard jusqu'au dernier jour de la session parlementaire.
Quelles sont les dernières réformes du bail ?
Le gouvernement travailliste a promis d’achever les réformes du bail lorsqu’il est arrivé au pouvoir en juillet 2024.
Le discours du Roi mentionnait le projet de loi de réforme du bail et de la copropriété qui promettait de « mettre fin au système féodal du bail à bail ».
Les réformes comprennent l'interdiction de nouveaux appartements en location, la création de copropriétés comme mode d'occupation par défaut et le plafonnement des loyers fonciers, ainsi que la facilitation de la compréhension et de la contestation des frais de service.
Transparence des frais de service
De nombreux locataires se plaignent du fait qu’il n’est pas clair ce que couvrent leurs frais de service et s’ils paient un tarif équitable pour les réparations.
La consultation gouvernementale visait à recueillir des avis sur les nouveaux formulaires de demande de frais de service normalisés, les rapports annuels, les comptes de frais de service et les frais administratifs.
Celles-ci fourniraient des informations claires et détaillées sur la manière dont les frais de service sont calculés et dépensés.
Passer du bail à la copropriété
Le gouvernement a publié un livre blanc en mars 2025 pour discuter des moyens de passer à une forme de propriété en copropriété pour remplacer le bail.
Actuellement, la plupart des nouvelles constructions sont détenues dans le cadre d'un système de location.
Cela donne au propriétaire le droit d'occuper un terrain ou une propriété pendant une période déterminée qui revient au propriétaire foncier une fois cette période expirée.
La valeur de la propriété peut chuter et il peut être difficile d'obtenir un prêt hypothécaire lorsque la durée du bail diminue, à moins que les propriétaires ne paient des sommes élevées pour la prolonger ou acheter la pleine propriété.
L'argument en faveur du bail est qu'il rend l'achat d'une propriété moins cher car il exclut le prix du terrain tandis que le propriétaire n'a pas à se soucier de l'entretien des parties communes.
Mais les critiques ont déclaré que cela signifie que les locataires ne sont pas entièrement propriétaires de leur propriété et ont été contraints de payer des loyers fonciers potentiellement croissants dans certains cas, tandis que des propriétaires et des gestionnaires immobiliers inconnus peuvent fixer leurs propres frais de service et négligent souvent les bâtiments.
En revanche, la copropriété permet aux acheteurs d’être entièrement propriétaires de leur propriété, sans expiration de terme ni besoin d’épargner pour prolonger un bail.
Ils peuvent avoir leur mot à dire dans la gestion de leur immeuble et ont l’avantage de ne pas avoir à payer de loyer foncier ni à faire appel à un tiers propriétaire.
Il n'y a pas de baux, avec les droits, responsabilités et règles pour tous les propriétaires fonciers énoncés dans la Déclaration communautaire de copropriété (CCS).
Chaque propriétaire immobilier fait partie d'une association de copropriété lors de l'achat de son logement, qui supervise à la fois la gouvernance et la gestion de l'immeuble, à moins qu'il ne décide de faire appel à un syndic – qui sera responsable devant les copropriétaires et non devant un propriétaire.
Les copropriétaires auront un vote sur le budget annuel, qui concerne l'entretien et la maintenance du bâtiment, ainsi que sur les charges qu'ils doivent payer – équivalentes à celles utilisées pour les charges sociales dans le système actuel de bail.
Les propriétaires pourront également planifier efficacement des réparations ou un entretien à plus long terme en copropriété et voter sur les questions qui les concernent.
Ce système a déjà été recommandé par la Law Commission et est populaire en Europe, en Nouvelle-Zélande, en Australie, aux États-Unis et dans d’autres régions du monde.
Ce changement a été largement salué, mais les initiés du secteur préviennent qu'il ne sera pas facile d'effectuer la transition.
Scott Goldstein, associé du cabinet d'avocats Payne Hicks Beach, a déclaré : « Le souci est de s'assurer que le système est prêt à faire face.
« Les prêteurs doivent être encouragés à accorder des prêts hypothécaires pour acheter des appartements détenus en copropriété.
« Des contrôles financiers robustes doivent être mis en place pour garantir que les blocs de copropriété disposent des ressources dont ils ont besoin pour gérer leurs propriétés.
« Enfin, les copropriétés étant toujours gérées par des propriétaires, nous serons plus nombreux à être impliqués dans la gestion immobilière.
« Le gouvernement doit fournir des ressources faciles à suivre pour nous éduquer et nous former tous sur les droits et les responsabilités de la copropriété. »
Cela aidera-t-il les propriétaires actuels à bail ?
L'interdiction de la vente d'appartements neufs en location, une fois introduite, aidera les acheteurs à l'avenir, mais les militants préviennent que les 5 millions de propriétaires existants en bail ont encore besoin de soutien.
Le gouvernement a déjà supprimé le délai de deux ans que les propriétaires devaient auparavant attendre pour prolonger leur bail.
Les locataires n'ont également plus à payer les frais juridiques d'un propriétaire libre lorsqu'ils font valoir un droit de gestion pour reprendre la gestion d'un développement.
Mais on ne sait toujours pas quand des changements seront apportés à la valorisation des prolongations de bail et aux plafonds de loyers fonciers précédemment promis.
Katie Kendrick, fondatrice de la National Leasehold Campaign, a déclaré : « S'il est crucial de se concentrer sur la prévention de futurs abus en matière de bail, il est tout aussi vital de remédier au sort des locataires existants actuellement liés par un système de bail inéquitable.
« Les mécanismes de conversion en copropriété sont essentiels pour offrir une issue de secours aux personnes piégées, tout en s'attaquant à des problèmes tels que les loyers fonciers existants, en réformant le processus d'évaluation pour l'émancipation et en réglementant les agents de gestion. Veiller à ce que ces problèmes existants soient résolus parallèlement au déménagement en copropriété garantira un paysage de logement plus juste et plus équitable pour tous les propriétaires d'appartements. »