Les travaillistes sont invités à introduire un plafond de loyer « à double verrouillage » – comment cela pourrait-il affecter votre portefeuille de logements locatifs

Les propriétaires commencent tout juste à s'habituer à la loi sur les droits des locataires, mais des appels se font déjà entendre pour davantage de réformes sur les loyers.

Une série de nouvelles réglementations en matière de location ont été introduites plus tôt ce mois-ci, notamment la fin des expulsions « sans faute » et le passage aux locations glissantes.

L'objectif est de donner aux locataires plus de droits et de sécurité, mais cela ajoute à la charge administrative supplémentaire que doivent affronter les propriétaires gérant un portefeuille de logements locatifs.

Les investisseurs immobiliers sont déjà confrontés à des droits de timbre supplémentaires et à des restrictions sur l'allégement des intérêts hypothécaires, ce qui freine les bénéfices de l'achat pour la location.

Mais maintenant, un groupe de réflexion a demandé un plafonnement des loyers pour les locataires.

Le Trésor a récemment exclu un plafonnement des loyers, mais l'Institut de recherche sur les politiques publiques (IPPR) a publié cette semaine une analyse appelant à un plafonnement des loyers à « double verrouillage ».

Le groupe de réflexion recommande au gouvernement de stabiliser les loyers, avec des augmentations annuelles des loyers limitées par un « double verrouillage » lié à la valeur la plus faible : l’inflation ou la croissance des salaires.

Qu’est-ce qu’un plafond de loyer « à double verrouillage » ?

L’IPPR soutient que les récents chocs mondiaux – de l’inflation à la hausse des taux d’intérêt – ont été répercutés directement des propriétaires sur les locataires, qui ont peu de capacité à absorber ou à éviter des augmentations soudaines de loyer.

Son rapport suggère que plus de 45 % des locataires privés vivent dans des logements inabordables, soit une augmentation de plus de 250 000 ménages depuis 2023/24.

Ceci est défini comme les ménages consacrant 30 % ou plus de leur revenu après impôts et prestations sociales au loyer.

Sans intervention, il prévient que ce nombre pourrait atteindre 2,5 millions d’ici la fin de la législature actuelle, soit une augmentation de 340 000 depuis 2023/24.

Le groupe de réflexion recommande au gouvernement de stabiliser les loyers, avec des augmentations annuelles des loyers limitées par un double verrouillage lié à la valeur la plus faible : l’inflation ou la croissance des salaires.

Son analyse suggère que si un tel système avait été en place depuis 2020, les loyers seraient inférieurs d’environ 7 % d’ici la fin de la décennie, ce qui permettrait au locataire moyen d’économiser environ 850 £ par an en Angleterre et plus de 1 700 £ à Londres, et réduirait de 140 000 le nombre de ménages confrontés à des loyers inabordables par rapport à l’absence d’intervention.

Le Dr Maya Singer Hobbs, chercheuse principale à l'IPPR, a déclaré : « Des millions de locataires sont poussés au bord du gouffre par un marché du logement qui ne fonctionne tout simplement pas pour eux. Il ne s'agit plus d'un problème marginal affectant un petit groupe : il s'agit d'une crise générale du coût de la vie qui frappe les ménages qui travaillent à travers le pays.

« Sans action, la situation va empirer. Le système actuel laisse les locataires exposés aux chocs mondiaux et à la hausse des coûts qu'ils n'ont aucun pouvoir de contrôler.

« Le gouvernement a pris des mesures importantes pour renforcer les droits des locataires, mais il doit désormais aller plus loin. Un système équitable de plafonnement des loyers rééquilibrerait le marché, protégerait les ménages contre de fortes hausses et garantirait que les loyers augmentent en fonction de ce que les gens peuvent réellement se permettre. »

Les plafonds de loyer fonctionnent-ils ?

Le plafonnement des loyers peut sembler avantageux pour les locataires, mais le risque est que les propriétaires soient encore plus dissuadés du secteur, ce qui réduirait l'offre et, à terme, ferait grimper les prix.

La National Residential Landlords Association a déjà prévenu : « Imposer un contrôle des loyers pourrait signifier bloquer des augmentations annuelles obligatoires des prix pour les locataires. L'histoire a également montré que cela réduit la qualité des logements loués, avec moins d'argent entrant pour être investi dans des améliorations.

« En plus d’exclure les nouveaux résidents des villes, cela pourrait amener les propriétaires à quitter le marché, ce qui à son tour réduirait le nombre total de logements disponibles à la location. »

L'IPPR vise à répondre à ces préoccupations en suggérant que le plafond devrait être accompagné de politiques telles que des exemptions limitées dans le temps pour les nouvelles constructions, afin de garantir que davantage de maisons continuent d'être construites et que des propriétés locatives soient ajoutées au marché.