Les REIT stimulés par la renaissance de l'immobilier au Royaume-Uni

Les sociétés de placement immobilier (REIT) entrepreneuriales profitent de la reprise tranquille du secteur immobilier britannique malgré toute la morosité qui règne sur l'économie.

« L'année dernière, nous avons enregistré un rendement total positif de 6,7 % dans tous les secteurs, mené par 7,8 % pour l'industrie et 8,9 % pour le commerce de détail », déclare Michael Morris de Revenus fonciers à Picton (LSE : PCTN). « Les bureaux sont toujours en difficulté, mais les rendements sont restés positifs. La croissance des loyers a également été positive dans tous les secteurs, en raison du resserrement de l'offre. »

Le REIT de 405 millions de livres sterling possède un portefeuille de 46 actifs évalués à 699 millions de livres sterling, principalement dans la moitié sud du Royaume-Uni. Les deux tiers sont présents dans la logistique industrielle-entrepôt, 21 % dans les bureaux et 12 % dans le commerce et les loisirs (comme les parcs commerciaux périurbains).

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Le rendement du portefeuille est de 4,9 %, mais il existe un potentiel de loyers plus élevés à mesure que les baux actuels expirent, ce qui porterait le rendement à 7,4 %, explique Morris. Par ailleurs, 17 % du portefeuille est vacant en raison de rénovations d'immeubles qui permettront des augmentations « significatives » des loyers.

Concentrez-vous sur les petites REIT

« Le marché immobilier direct connaît une reprise depuis septembre 2024, avec une amélioration des valorisations d'un trimestre à l'autre grâce à une croissance constante des loyers dans tous les secteurs immobiliers au Royaume-Uni », déclare Richard Shepherd-Cross à propos des 385 millions de livres sterling. Revenus de propriété du dépositaire (LSE : CREI). « Nous voyons actuellement de réelles opportunités sur le marché. »

Le portefeuille de 625 millions de livres sterling de Custodian est investi dans une gamme encore plus large de propriétés régionales : 43 % industrielles ; 22% d'entrepôt de vente au détail ; 14% de bureaux ; 7 % de commerces de détail et 14 % d'autres. Avec 175 propriétés, celles-ci sont en moyenne plus petites que celle de Picton. La croissance des loyers l’année dernière a été de 2,5 %, avec la plus forte croissance dans la logistique industrielle et les parcs commerciaux.

Le dépositaire possède des propriétés trop petites pour les investisseurs institutionnels. C'est le domaine dans lequel opèrent la plupart des sociétés immobilières familiales britanniques – un type d'investisseur qui rencontre souvent des difficultés au fil du temps. Les besoins financiers des membres de la famille divergent ; le portefeuille manque d'ampleur ; la gestion prend du temps ; une expertise coûteuse doit être achetée ; et des complications fiscales surviennent.

Custodian cible donc les accords avec les familles qui souhaitent se retirer. En acceptant une partie ou la totalité de leur paiement sous forme d'échange d'actions contre actions en franchise d'impôt à la valeur liquidative (VNI), les membres de la famille se retrouvent avec des actions dans un véhicule liquide, diversifié et géré par des professionnels. Le REIT a jusqu'à présent réalisé trois transactions totalisant 66 millions de livres sterling et en recherche davantage. Il existe « des dizaines de dizaines » de sociétés immobilières familiales et Custodian « en poursuit activement un certain nombre », explique Shepherd-Cross.

Des rendements attractifs

Picton a enregistré des performances remarquables, du moins jusqu'au récent revers du marché. Les actions ont augmenté de 16 % l’année dernière et sont toujours en hausse de 7 % en 2026 ; Le dépositaire a gagné 12 % en 2025, même s'il est en baisse de 5 % cette année. Pourtant, ni l'un ni l'autre ne sont chers : Picton se négocie avec une décote de 23 % par rapport à sa valeur liquidative de fin décembre, tandis que Custodian bénéficie d'une décote de 20 %. Tous deux offrent un rendement attractif – respectivement 4,8% et 7,6% – qui devrait continuer à croître.

Tous deux ont également des bilans sains. Picton a un ratio prêt/valeur de 23 %, malgré un investissement de 6,5 millions de livres sterling l'année dernière et des dépenses de 25 millions de livres sterling en rachats avec une décote moyenne par rapport à la valeur liquidative de 25 %. Il verse un taux d'intérêt moyen pondéré de 3,7 %, avec une échéance moyenne de six ans. Le dépositaire a un ratio prêt/valeur de 26 % et un coût moyen de la dette de 4 %, dont 70 % sont fixés à un taux moyen de 3,3 % et une durée moyenne de cinq ans.

Picton pourrait quitter le marché plus tôt qu'il ne le devrait : le conseil d'administration a récemment lancé un examen stratégique et a reçu un certain nombre de propositions. Pourtant, il est clair que Custodian et lui-même disposent de solides perspectives, tirées par la croissance des loyers, les investissements et les acquisitions.

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