Le HMRC réprime les évaluations immobilières dans les déclarations de droits de succession – comment réduire le risque de litige

Le HM Revenue and Customs (HMRC) réprime les évaluations des propriétés dans les déclarations d'impôts sur les successions (IHT), alors que la hausse des prix de l'immobilier entraîne davantage de familles dans les filets du fisc.

Le nombre de cas renvoyés par le HMRC à la Valuation Office Agency (VOA) a augmenté de 23,5 %, passant de 11 845 au cours des 12 mois jusqu'en septembre 2024 à 14 631 au cours de l'année jusqu'en septembre 2025, selon une nouvelle étude du cabinet d'avocats et de patrimoine privé TWM Solicitors.

Les exécuteurs testamentaires doivent inclure les évaluations des propriétés dans les déclarations de droits de succession que le HMRC utilise ensuite pour déterminer le montant d'imposition d'une succession.

Cependant, le HMRC peut renvoyer des cas au VOA s'il estime qu'une propriété a été mal évaluée, TWM constatant que le HMRC intensifie son examen des évaluations immobilières.

Les avocats ont déclaré que ses avocats seraient généralement contactés au sujet de maisons mal évaluées « une ou deux fois tous les quelques années », mais cela se produit désormais plus fréquemment.

Cela survient alors que le gel des seuils d’impôt sur les successions et la hausse des prix de l’immobilier poussent davantage de personnes à remettre de l’argent au fisc.

Laura Walkley, responsable de l'équipe clientèle privée chez TWM, a déclaré : « Le HMRC se concentre clairement sur les évaluations immobilières en tant que source potentielle importante de revenus. Il y a eu une tendance notable à remettre en question les chiffres soumis dans les déclarations de droits de succession, plutôt que de les accepter à leur valeur nominale ».

Un porte-parole du HMRC a déclaré : « La majorité des gens paient le montant correct des droits de succession. Comme cela a toujours été le cas, lorsqu'on soupçonne qu'un individu ne l'a pas fait, des enquêtes peuvent être ouvertes. »

Pourquoi il est important d'évaluer correctement une propriété

Les exécuteurs testamentaires doivent évaluer correctement une propriété afin que le HMRC ait une idée précise du montant des droits de succession à payer.

Si la propriété au sein d'une succession se vend beaucoup plus que sa valeur à la date du décès – la valeur de la maison à la date du décès de la personne – le HMRC peut demander au VOA d'examiner l'évaluation, explique Walkley.

S'il s'avère que la valeur à la date du décès était supérieure à celle figurant dans la déclaration de droits de succession, la succession se verra facturer des droits de succession supplémentaires sur la différence entre les deux valeurs.

HMRC appliquera également des intérêts (de 7,75% par an) sur l'impôt supplémentaire dû six mois après la fin du mois du décès. Ainsi, si la personne décède en janvier, les intérêts commenceront à courir à partir du 1er août de la même année.

Si le HMRC constate que l'exécuteur testamentaire a intentionnellement sous-évalué le bien (afin de payer moins de droits de succession par exemple), ou n'a pas pris un soin raisonnable pour obtenir une évaluation, il peut appliquer une pénalité en plus des intérêts.

« D’une manière générale, le HMRC pourrait considérer comme imprudent le fait que les exécuteurs testamentaires n’évaluent pas la propriété conformément aux meilleures pratiques établies », explique Walkley.

Comment évaluer correctement une propriété

Selon Walkley, les exécuteurs testamentaires sont considérés comme ayant fait preuve de diligence raisonnable s'ils font effectuer une enquête sur la propriété par la Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) ou s'ils demandent à trois agents immobiliers d'effectuer des évaluations et de prendre la moyenne des trois.

Dans tous les cas, la clé pour évaluer une propriété aux fins des droits de succession est que la valeur soit la valeur marchande libre de la propriété à la date du décès, dit-elle.

Elle ajoute : « Il existe une perception selon laquelle il existe une « valeur d’homologation », qui est inférieure à la valeur marchande, mais c’est inexact. »

Comment payer moins de droits de succession sur les biens immobiliers

Vous ne pouvez pas faire grand-chose contre la hausse des prix de l'immobilier, mais vous pouvez prendre certaines mesures pour garantir que vos bénéficiaires paient moins d'impôts sur les successions sur une succession, y compris des biens.

Laissez vos biens à un enfant ou un petit-enfant et transférez les alliances à un conjoint ou un partenaire civil

Les droits de succession sont généralement payables sur les successions d'une valeur de 325 000 £ ou plus, mais ils augmentent de 175 000 £, connu sous le nom de tranche de résidence à taux nul, si vous laissez votre domicile à un enfant ou un petit-enfant. Vous pouvez transmettre cette allocation de 175 000 £ à un partenaire si vous décédez.

Cela signifie que les couples mariés ou pacsés pourraient laisser jusqu’à 1 million de livres sterling à leurs proches et ne seraient redevables d’aucun impôt sur les successions.

Notez que pour chaque tranche de 2 £ de votre succession valant plus de 2 millions de £, vous perdez 1 £ de cette tranche de résidence à taux nul jusqu'à ce qu'elle disparaisse. Cela signifie que les successions laissées par une personne seule d'une valeur de 2,35 millions de livres sterling ne bénéficient d'aucune tranche de résidence à taux nul, tandis que pour les couples, c'est 2,7 millions de livres sterling.

Charlene Young, experte principale en retraites et en épargne chez la plateforme d'investissement AJ Bell, affirme que la perte progressive de la tranche de résidence à taux nul pour les successions d'une valeur de plus de 2 millions de livres sterling « pourrait potentiellement créer un autre piège fiscal pour les riches retraités possédant des propriétés de grande valeur ».

Vendez votre maison

Les dons de toute taille sont exonérés de droits de succession s'ils sont effectués sept ans ou plus avant votre décès. Vous pourriez donc, en théorie, vendre votre maison et sa valeur finirait en dehors de votre succession si vous vivez assez longtemps, souligne Young.

Toutefois, si vous souhaitez continuer à vivre dans la propriété, vous devrez payer au nouveau propriétaire un loyer à la valeur marchande.

« Si vous ne le faites pas, la valeur de la propriété est simplement ajoutée à votre succession, quel que soit le temps écoulé en vertu des règles relatives aux donations avec réserve », explique Young.

Nous regardons comment récupérer de l'argent si les prix des actifs chutent dans un guide séparé.