Que faire si vous héritez d’un bien sans titre de propriété ?

Perdre les titres de propriété d'une maison héritée est un casse-tête – et même si les retrouver peut être facile, ce n'est pas toujours aussi simple.

Les titres de propriété sont des documents confirmant qui est le propriétaire légal d'une propriété ou d'un terrain et retracent l'historique de la propriété au fil du temps.

Les actes indiquent également généralement si la propriété est couverte par une hypothèque, à quel prix elle a été vendue pour la dernière fois et les détails de toutes les « clauses restrictives » – des promesses de ne pas faire certaines choses avec le terrain, comme ne pas construire sur une certaine zone.

Mais environ 10 % des propriétés en Angleterre et au Pays de Galles ne sont pas enregistrées auprès du registre foncier, ce qui rend la recherche des titres de propriété beaucoup plus délicate.

Historiquement, les titres de propriété, également connus sous le nom de registre des titres de propriété, étaient un ensemble de documents physiques, mais le registre foncier a commencé à adopter progressivement des documents au format numérique à partir du début des années 1990.

Étant donné que les titres de propriété indiquent qui est le propriétaire légal d'une propriété, ils sont essentiels si vous en héritez, en particulier si vous souhaitez la vendre. Aucun avocat de l'acheteur n'est susceptible de laisser son client acheter une maison s'il ne peut pas être prouvé par la loi à qui appartient la propriété.

Paula Higgins, directrice générale du site Web de conseils immobiliers HomeOwners Alliance, a déclaré : « Les titres de propriété peuvent être particulièrement importants lors de l'héritage d'une propriété que vous avez l'intention de vendre, car les exécuteurs testamentaires ou les administrateurs devront établir que le défunt était le propriétaire légal avant que la propriété puisse être transférée ou vendue.

Comment localiser les titres de propriété sur une propriété héritée

Avant de faire quoi que ce soit, vous devez savoir si la propriété héritée est enregistrée auprès du registre foncier HM. C'est le processus qui s'applique aux propriétés en Angleterre et au Pays de Galles.

Plus de 90 % des terres dans ces deux pays sont enregistrées, selon le Registre foncier, il est donc plus que probable qu'une propriété héritée figurera dans sa base de données.

Vous pouvez savoir si une propriété est enregistrée via gov.uk.

Si la propriété est enregistrée

Si la propriété héritée figure dans la base de données du registre foncier, vous pouvez généralement obtenir une copie numérique des titres de propriété moyennant une somme modique.

David Fenwick, avocat principal en matière d'homologation chez Co-op Legal Services, a déclaré : « Lorsqu'une propriété est enregistrée, les actes originaux sur papier ne sont plus nécessaires pour prouver la propriété. Des copies officielles du registre des titres de propriété… peuvent être obtenues auprès du registre foncier de HM et sont acceptées à la place des actes historiques. « 

Si la propriété n'est pas enregistrée

Si la propriété n’est pas enregistrée au Registre Foncier, c’est là que le processus peut devenir plus délicat. Comme première escale, contactez l'avocat impliqué dans la vente initiale de la maison du défunt ou la société de prêt hypothécaire – l'un ou l'autre peut avoir les actes papier originaux.

Les actes peuvent également se trouver dans un coffre-fort auprès de la banque de la personne décédée ou chez d'autres membres de la famille qui l'ont aidé dans ses affaires.

Si, après cela, vous ne parvenez toujours pas à retrouver vos titres de propriété, vous devrez obtenir l'aide juridique d'un avocat spécialisé en transfert de propriété.

Ils pourront demander au HM Land Registry ce qu'on appelle un « premier enregistrement » qui garantira que la propriété est enregistrée et dans sa base de données.

Ils rassembleront une multitude de documents pouvant prouver au registre foncier que les biens dont vous avez hérité appartenaient au défunt.

Fenwick a déclaré : « Cela peut inclure des documents de transfert historiques, des dossiers hypothécaires, des factures de taxes municipales, des copies de documents détenus par des avocats précédents ou des déclarations solennelles de personnes ayant connaissance de l'historique de propriété de la propriété. »

Notez que HM Land Registry indique que le traitement d’une première demande d’enregistrement peut prendre jusqu’à 12 mois.

Vous pouvez demander vous-même un premier enregistrement, mais cela peut être juridiquement compliqué, il vaut donc la peine de faire appel à un avocat spécialisé en transfert de propriété, même s'il vous facturera ses services.

Dans tous les cas, le registre foncier vous facturera jusqu'à 1 105 £ pour demander la première inscription et remplir le formulaire approprié, qui peut être un TR1, TP1, AS1 ou autre.

Comment vendre un bien hérité

Si la propriété est inscrite au registre foncier et que la personne décédée était la seule personne propriétaire de la maison, vous aurez besoin d'une autorisation d'homologation ou de lettres d'administration pour la vendre.

Vous aurez besoin d'une autorisation d'homologation si la personne décédée a laissé un testament valide vous désignant comme exécuteur testamentaire et des lettres d'administration s'il n'y a pas de testament ou s'il est invalide.

Les délivrances d'homologation ou de lettres d'administration sont généralement délivrées dans les 12 semaines suivant la demande, mais peuvent prendre un peu plus de temps en fonction de la complexité de la demande, selon le Service des cours et tribunaux.

Si les titres de propriété ont été perdus, vous devrez d'abord suivre le premier processus de demande pour vous assurer que la propriété est enregistrée auprès du registre foncier HM.

Une fois l'homologation ou l'administration accordée, vous devez organiser une évaluation de la propriété avec un agent immobilier pour évaluer sa valeur marchande avant de la mettre en vente.

Le processus de vente d’une propriété héritée est similaire à la vente d’une propriété ordinaire, sauf qu’il y a des implications fiscales à prendre en compte.

Si la valeur de la propriété a augmenté depuis le décès de la personne qui la possédait, vous pourriez devoir payer un impôt sur les plus-values ​​si le gain dépasse votre montant annuel exonéré de 3 000 £. Vous pouvez déduire les frais d’agent immobilier ou les frais juridiques pour réduire le montant de l’impôt sur les bénéfices.

Vous pouvez également devoir payer des droits de succession de 40 % si la valeur du logement de la personne décédée combinée avec le reste de sa succession dépasse les tranches de taux nul.