Les REIT britanniques en faillite s'avèrent convaincants pour les investisseurs axés sur la valeur

Les REIT britanniques – fonds de placement immobilier – ont considérablement sous-performé l’ensemble du marché au cours de l’année écoulée. L'indice FTSE All-Share hors fiducies d'investissement a généré un rendement total d'environ 22 %, tandis que les REIT industriels – le groupe le plus important du secteur – n'ont généré qu'un rendement de 6,8 %, principalement grâce aux revenus.

Cependant, même si les investisseurs ne sont clairement pas intéressés par le secteur, les acheteurs professionnels et les fonds de capital-investissement le sont. Il y a cinq ans, il y avait 82 REIT cotés. Plus de la moitié ont depuis été acquises ou liquidées. Le géant du capital-investissement Blackstone a été particulièrement actif, en rachetant pour la première fois St. Modwen Properties and Industrials REIT. Il a ensuite battu Grande boîte Tritax (LSE : BBOX) dans une bataille pour Warehouse REIT, avant de vendre des actifs à Tritax en échange d'une participation de 9%.

La tendance semble devoir se poursuivre. Plus tôt cette année, Terre britannique (LSE : BLND) a acquis Life Science REIT. Plus récemment, Propriété LondonMetric (LSE : LMP) – qui a réalisé plusieurs transactions ces dernières années – et Reit Schröder (LSE : SREI) se sont associés pour une offre de Revenus fonciers à Picton (LSE : PICT)même si l'issue reste incertaine. La semaine dernière, certains actionnaires de Picton ont déclaré au Investors' Chronicle qu'ils n'étaient pas satisfaits des conditions proposées.

Remises injustifiées sur les REIT britanniques

Derwent Londres (LSE : DLN) offre l’un des meilleurs exemples de valeur du secteur. La société possède un portefeuille de bureaux de haute qualité dans le centre de Londres et se négocie avec une décote de 47 % par rapport à la valeur liquidative (VNI), avec un rendement de 4,6 %. Pour tenter de réduire la décote, la direction a récemment annoncé un rachat d'actions de 50 millions de livres sterling, indiquant qu'elle estime qu'il s'agit d'une meilleure utilisation du capital que l'achat d'actifs supplémentaires. Vous ne pouvez pas critiquer la direction pour avoir racheté des stocks – c'est l'équivalent d'acheter un nouveau bâtiment avec une réduction de 50 %.

Pourtant, il est clair que quelque chose ne va vraiment pas sur ce marché, étant donné que Londres va manquer d'espaces de bureaux de haute qualité dans les prochaines années et que les loyers battent des records.

Grainger (LSE : GRI) offre un autre exemple. C'est l'un des plus grands propriétaires résidentiels du pays et il ne peut pas construire de nouvelles propriétés assez rapidement pour répondre à la demande. Il a régulièrement enregistré un taux d'occupation dans les années 90 et a enregistré l'année dernière une croissance globale des revenus locatifs de 7,8 %. Pourtant, les actions ont chuté de 29 % au cours des 12 derniers mois et se négocient désormais avec une décote de près de 50 % par rapport à la valeur liquidative, avec un rendement de 5,4 %. Mike Ashley, fondateur du groupe de vente au détail Frasers, achète comme d'autres vendent. Il détient un peu moins de 5 % de la société via des produits dérivés.

Le catalyseur de valeur

D'autres exemples incluent des gens comme Grands domaines de Portland (LSE : GPE)qui se négocie à 60 % de la valeur liquidative (il se concentre davantage sur le développement que sur les revenus, et a donc un rendement inférieur de 2,7 %). Même les REIT relativement populaires tels que LondresMétrique et Revenu de supermarché (LSE : SUPR) se négocient à environ 90 % de la valeur liquidative, avec des rendements d'environ 7 %.

En général, les REIT britanniques changent de mains à des valorisations parmi les plus basses de mémoire récente. Oui, ils pourraient devenir moins chers, mais tôt ou tard, ils seront tout simplement trop bons pour que les acheteurs commerciaux et les capitaux privés puissent les laisser passer. Cela devrait être convaincant pour les investisseurs axés sur la valeur, car l’investissement axé sur la valeur fonctionne mieux s’il existe un catalyseur potentiel clair pour réaliser cette valeur. Compte tenu de la liquidation continue du marché boursier de Londres, ce n’est peut-être qu’une question de temps avant que tous les REIT restant fortement décotés soient retirés.

Si et quand cela se produit, les investisseurs qui achètent aux valorisations actuelles pourraient réaliser des gains en capital intéressants. En attendant, ils peuvent obtenir des rendements en dividendes de 5 à 7 %, dans de nombreux cas issus de contrats à long terme avec des locataires de grande qualité.

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