Quatre choses que les propriétaires peuvent faire dès maintenant pour se protéger de la Loi sur les droits des locataires

De grandes parties de la loi sur les droits des locataires sont entrées en vigueur et, même si elle devrait améliorer les résultats des locataires, les critiques affirment qu'elle rend la tâche du propriétaire plus difficile.

L'une des politiques phares du gouvernement travailliste, le projet de loi vise à modifier ce que certains perçoivent comme un déséquilibre de pouvoir entre locataires et propriétaires.

Mais son introduction intervient après des années de perturbation du marché de l'achat-location, avec des augmentations du droit de timbre sur les résidences secondaires et des allégements fiscaux sur les intérêts hypothécaires réduits.

Les modifications contenues dans la loi sur les droits des locataires, qui s'appliquent principalement au marché locatif privé, seront progressivement mises en œuvre à partir de 2026. De nombreux changements sont entrés en vigueur en mai 2026.

Les expulsions « sans faute » ont été interdites, les locataires peuvent désormais demander à vivre avec un animal de compagnie et les propriétaires ne peuvent pas raisonnablement refuser et les locations à durée déterminée ont été remplacées par des contrats glissants.

La loi cherchera à étendre la loi Awaab aux locations privées également, bien que cela ne soit pas encore entré en vigueur. La loi, déjà en vigueur pour le secteur de la location sociale, oblige les propriétaires à enquêter et à remédier aux risques graves de moisissure humide et aux risques d'urgence dans un délai fixe.

Même si la loi sur les droits des locataires améliorera sans doute la vie des locataires, les propriétaires qui travaillent déjà sur un marché difficile doivent s'armer d'autant de protection que possible.

Voici quatre choses clés que les propriétaires devraient envisager de faire dès maintenant.

Assurance garantie des loyers

Avec la loi sur les droits des locataires abolissant l'article 21 (de la loi sur le logement de 1988) sur les expulsions « sans faute », les propriétaires doivent désormais s'appuyer sur l'article 8 pour prendre possession d'une propriété.

En vertu de l'article 8, les locataires peuvent être expulsés pour des raisons de comportement antisocial ou s'ils doivent au moins trois mois de loyer.

Cependant, cela pourrait entraîner des périodes prolongées pendant lesquelles les propriétaires se retrouveraient considérablement démunis et confrontés à des frais de justice si un locataire contestait une affaire et que celle-ci s'adressait au tribunal.

L’assurance garantie de loyer peut vous protéger dans cette situation, en couvrant les paiements de loyer manqués et parfois les frais de justice.

L’assurance garantie des loyers prend généralement en charge entre six et 12 mois. Le montant que vous paierez variera en fonction du type, de la taille et de l'emplacement de la propriété, de votre niveau de couverture, de la franchise et de l'évaluation de l'assureur sur la probabilité qu'un locataire soit en défaut de paiement.

Vous pouvez également demander à un locataire potentiel d’accepter d’avoir un garant, qui pourra couvrir tout loyer si le locataire n’est pas en mesure de payer.

Chris Norris, directeur des politiques de l'organisme professionnel National Residential Landlords Association (NRLA), a déclaré : « Pour les propriétaires qui comptent sur les revenus locatifs pour couvrir les coûts essentiels, un garant ou une assurance de garantie de loyer est une option judicieuse.

« Les voies de possession de la section 8 étant susceptibles d'être plus lentes et plus coûteuses, une couverture qui couvre le loyer impayé et les frais juridiques liés à la reprise de possession peut faire la différence entre un revers gérable et un sérieux coup financier. »

Renforcer les contrôles de référencement et d’abordabilité

Avec l'abandon des locations assurées à durée déterminée par la loi sur les droits des locataires et, parallèlement à l'interdiction des expulsions en vertu de l'article 21, il incombe aux propriétaires de procéder à des vérifications approfondies de l'accessibilité financière et des références des locataires pour s'assurer qu'ils peuvent suivre leurs paiements et ne causeront aucun problème.

En tant que propriétaire, vous pouvez effectuer vous-même des contrôles de référencement et d'accessibilité financière.

Vous pouvez également vous faire aider par un agent de location ou un professionnel de référencement de locataires, mais gardez à l'esprit que cela sera payant.

Par exemple, une société de référencement professionnelle peut facturer entre 15 et 40 £ par locataire.

Si vous effectuez les contrôles vous-même, vous pouvez organiser un premier appel téléphonique ou vidéo avec le locataire pour évaluer sa personnalité et également obtenir d'autres informations utiles le concernant, comme le type d'emploi qu'il occupe et s'il fume.

Vous pouvez effectuer une vérification de solvabilité, examiner leurs relevés bancaires et demander également une référence à leur employeur et à leur ancien propriétaire.

Sim Sekhon, PDG du groupe Propoly, une plateforme pour les agents de location, a déclaré : « Les propriétaires et les agents de location devront accorder une plus grande attention à la diligence raisonnable initiale, en particulier en ce qui concerne l'abordabilité, la vérification des revenus, la conduite des locations antérieures et le profil global des risques avant le début d'une location.

Notez qu'en vertu de la loi sur les droits des locataires, il est désormais illégal pour les propriétaires de refuser de louer une propriété à un locataire bénéficiant d'allocations ou ayant des enfants de moins de 18 ans.

Pensez à ajouter une politique relative aux animaux de compagnie à votre contrat de location

La Loi sur les droits des locataires stipule que les propriétaires ne peuvent pas refuser de manière déraisonnable la demande d'un animal de compagnie d'un locataire. Cette partie de la loi est entrée en vigueur en mai 2026.

Par conséquent, il pourrait être utile d’ajouter une politique relative aux animaux de compagnie à votre contrat de location pour éviter tout litige ultérieur.

Sián Hemming-Metcalfe, directrice des opérations chez Property Inspect, un site Web permettant aux gestionnaires immobiliers, aux géomètres et aux propriétaires de gérer les rapports et les inspections de propriété, a déclaré : « Une politique bien rédigée concernant les animaux de compagnie peut aider à définir des attentes concernant des questions telles que les responsabilités de nettoyage, le traitement contre les puces, les comportements nuisibles et la manière dont les dommages liés aux animaux seront gérés. »

En plus d'ajouter une police d'assurance pour animaux de compagnie à votre contrat de location, il peut être intéressant d'ajouter les dommages causés aux animaux à votre assurance propriétaire existante, qui vous couvrirait en cas d'accident.

Hemming-Metcalfe a ajouté qu'il pourrait être utile de rédiger un inventaire et de s'entendre avec un locataire.

Cela permettra d'établir l'état de la propriété, y compris le contenu, la propreté générale, les murs, les sols et les appareils électroménagers, au moment de leur emménagement et pourrait être utile si un locataire conteste si son animal a causé des dommages par la suite.

Commencez à tenir des registres détaillés et restez au courant de la conformité et des normes de propriété

Les avis de l'article 8 reposent sur des preuves solides contre un locataire, il est donc important que les propriétaires détiennent des dossiers détaillés de tous les aspects d'une location qu'ils peuvent utiliser pour étayer une affaire portée devant le tribunal.

Hemming-Metcalfe a déclaré : « Conservez des rapports d'inspection approfondis avec des preuves photographiques, des dossiers d'entretien précis, des historiques de paiement de loyer et des journaux clairs de communication avec les locataires tout au long de la location. Les preuves de problèmes tels que des plaintes pour comportement antisocial ou un accès non résolu aux réparations peuvent également devenir critiques si les affaires sont portées devant les tribunaux. »

Les propriétaires doivent également s’assurer qu’ils se conforment aux normes et à la conformité des propriétés.

Cela implique de s'assurer que les certificats de performance énergétique (EPC), les certificats de sécurité du gaz et les rapports électriques sont valides et à jour et que les dépôts sont correctement protégés par un système de caution de location. Les problèmes de réparation devront également être résolus rapidement, avec des enregistrements clairs conservés tout au long.

Hemming-Metcalfe a ajouté : « Au-delà d'éviter les amendes, la conformité fera de plus en plus partie de la capacité d'un propriétaire à poursuivre avec succès les réclamations de possession. Dans la pratique, la tenue de registres de propriété précis, les preuves d'inspection et les pistes d'audit deviendront tout aussi importantes que la gestion physique de la propriété elle-même. « 

Êtes-vous un propriétaire concerné par la loi sur les droits des locataires et d'autres modifications législatives récentes ? Si vous souhaitez partager votre histoire, contactez-nous par e-mail à editor@moneyweek.com.