Loi sur les droits des locataires : les propriétaires ont jusqu'en mai 2026 pour préparer les réformes des loyers
Les propriétaires ont un peu moins de deux mois pour s’assurer qu’ils sont prêts à entreprendre des réformes controversées des loyers qui modifieront la façon dont les portefeuilles locatifs sont gérés.
La loi sur les droits des locataires, adoptée par le Parlement en novembre 2025, abolit les expulsions sans faute au titre de l'article 21 et les augmentations déraisonnables des loyers en Angleterre. Dans le cadre des réformes, les locataires auront également le droit de mettre fin à leur location avec un préavis de deux mois.
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Un autre changement consiste à donner aux locataires le droit de demander une autorisation pour un animal de compagnie, ce à quoi les propriétaires ne peuvent pas refuser sans raison valable.
Quand les modifications apportées à la loi sur les droits des locataires seront-elles introduites ?
La première phase des réformes entrera en vigueur le 1er mai 2026.
Les propriétaires ne pourront plus émettre d'avis d'expulsion « sans faute » en vertu de l'article 21 et devront plutôt s'appuyer sur une réclamation en vertu de l'article 8, où une raison valable devra être fournie, telle qu'un comportement antisocial ou de graves arriérés de loyer.
Tous les avis d'expulsion en vertu de l'article 21 émis avant le 1er mai 2026 resteront valables pendant six mois ou jusqu'au départ du locataire.
Toutes les locations privées existantes et nouvelles en Angleterre passeront au nouveau système de location périodique assurée. Les locataires pourront rester dans leur propriété aussi longtemps qu'ils le souhaitent ou jusqu'à ce qu'un propriétaire leur remette un avis valide en vertu de l'article 8. Les locataires pourront mettre fin à leur location moyennant un préavis de deux mois.
Les propriétaires n'auront pas à modifier ou à rééditer les contrats de location écrits existants.
Au lieu de cela, ils peuvent fournir une copie d'un fiche d'information produite par le gouvernementexpliquant les changements.
Les augmentations de loyer seront également limitées à une fois par an et les guerres d'enchères seront interdites, tandis que les propriétaires ne pourront plus interdire les locataires bénéficiant d'avantages sociaux ou avec des enfants et devront prendre en compte les demandes d'animaux de compagnie.
La deuxième phase se concentrera sur la création d’un médiateur des propriétaires et d’une nouvelle base de données sur le secteur locatif privé, attendue fin 2026.
Une troisième phase introduira une norme de logement décent pour les propriétés locatives privées entre 2035 et 2037, car elle est soumise à consultation.
Qu'est-ce que la loi sur les droits des locataires ?
La législation introduit une série de nouvelles exigences dans l’espoir qu’elles protégeront de manière plus complète les locataires de logements privés loués.
Il va plus loin que le projet de loi sur la réforme des locataires du précédent gouvernement conservateur, qui avait déclaré qu'il retarderait la suppression des avis en vertu de l'article 21.
Cette loi interdit les expulsions sans faute et empêche également les propriétaires de bloquer les locataires bénéficiant d'allocations ou ayant des enfants.
Les guerres d'enchères seront également désormais bloquées pour empêcher les propriétaires et les agents de laisser facturer des prix supérieurs au prix de location indiqué.
Il introduit des amendes pour les propriétaires allant jusqu'à 7 000 £ si les logements ne répondent pas à une « norme décente ».
La loi proposait initialement d'interdire aux propriétaires de demander un loyer à l'avance, mais cela ne s'appliquera qu'aux nouvelles locations maintenant que la législation est devenue loi.
En outre, les propriétaires ne peuvent désormais augmenter les loyers qu’une fois par an, et uniquement au « taux du marché ».
Plutôt que les contrats typiques de 12 mois, toutes les nouvelles locations seront automatiquement converties en location périodique.
Les locataires pourront toujours mettre fin au contrat avec un préavis de deux mois, mais les propriétaires exigeront un motif légitime d'expulsion.
L'introduction de la nouvelle loi fait suite aux avertissements des pairs conservateurs et des propriétaires selon lesquels les réformes ont été précipitées et pourraient éloigner les propriétaires du marché, faisant grimper encore les loyers.
Selon certaines informations, certains propriétaires tenteraient d'expulser leurs locataires avant que les changements n'entrent en vigueur, tandis que le Parti réformiste s'est engagé à abolir la loi s'il entre en vigueur.
Comment la loi sur les droits des locataires affectera-t-elle les locataires et les propriétaires ?
Les militants de la réforme des loyers ont, sans surprise, accueilli favorablement les réformes car elles offrent plus de sécurité aux locataires.
Même si les groupes de locataires ont accueilli favorablement les changements et les protections supplémentaires pour les locataires, les recherches suggèrent que les réformes pourraient en fait bloquer l'accès à un logement de bonne qualité pour les personnes qui ne correspondent pas au mode de référencement standard, y compris les candidats étrangers, les travailleurs indépendants et ceux sans antécédents de crédit au Royaume-Uni.
Une étude réalisée par l'agence immobilière LRG prévient que le plafond des paiements anticipés signifie que les propriétaires pourraient ne pas être disposés à accepter des locataires indépendants ou à faible revenu, car ils demanderaient actuellement plus d'argent d'avance en guise de sécurité.
La législation vise également à faciliter la possession d’un animal de compagnie par les locataires. Mais alors que la législation prévoyait que les locataires devaient souscrire une assurance pour couvrir les dommages causés par les animaux domestiques, cette disposition a été supprimée au cours des débats et les propriétaires seront désormais tenus de souscrire une assurance à la place.
Un autre amendement, soutenu par la NRLA et la Chambre des Lords, proposait de permettre aux propriétaires de demander une caution de trois semaines en échange de l'autorisation de leur locataire de garder un animal de compagnie.
Les députés se sont également opposés à cette proposition, les ministres avertissant que cela pourrait donner lieu à des abus.
Les membres de la Chambre des Lords ont fait part de leurs inquiétudes quant à la fin des locations à durée déterminée, qui, selon leurs partisans, offre plus de certitude aux investisseurs immobiliers.
Certains avertissements indiquent que cela pourrait avoir un impact sur les logements étudiants, d'autant plus qu'il y aura davantage d'exigences en matière de signification d'un avis d'expulsion.
Il existe une exemption dans la législation qui permet aux propriétaires de reprendre possession des biens loués à des étudiants conformément au calendrier académique pour une maison à occupation multiple (HMO) de trois chambres ou plus.
De plus, le gouvernement a introduit un motif de possession afin que les propriétaires louant à des étudiants puissent garantir que les propriétés sont disponibles à la location aux nouveaux étudiants d'une année universitaire à l'autre.
Les propriétaires devront éventuellement donner aux étudiants locataires un préavis de quatre mois, mais pour cette année seulement, le délai de préavis minimum sera de deux mois, au lieu de quatre.
Des inquiétudes ont été exprimées quant au fait que la nouvelle législation forcerait les propriétaires déjà évincés à quitter le marché.
Chris Barry, directeur du cabinet d'avocats Thomas Legal, a déclaré : « Il ne fait aucun doute que cette loi aidera de nombreuses personnes qui ont été victimes de propriétaires cupides dans le passé, mais c'est un autre coup dur pour les propriétaires qui ont été frappés par une mousson de défis ces dernières années.
« Les propriétaires doivent désormais faire face à des coûts d'emprunt plus élevés, à une augmentation des impôts et, dans certains cas, à des coûts extrêmes pour remettre en état la sécurité des bâtiments.
« Il est révolu le temps où les propriétaires obtenaient un solide retour sur leurs revenus et leur capital, ce qui soulève la question pour beaucoup : existe-t-il un meilleur logement pour leur argent ?
« Il existe désormais un risque réel de voir moins de propriétaires et cela pourrait conduire à une augmentation des loyers à moins que les entreprises n'interviennent pour approvisionner le marché, ce qui comporte ses propres risques. »
Pendant ce temps, d’autres ont averti que la nouvelle législation pourrait être exploitée.
« Plusieurs failles pourraient encore tester le système, depuis les propriétaires qui exagèrent la « valeur marchande » des loyers pour exclure les locataires, jusqu'à prétendre qu'ils envisagent de vendre puis de relouer discrètement peu de temps après, ou de déplacer les logements vers des locations à court terme comme Airbnb pour contourner les nouvelles règles », a déclaré Ranald Mitchell, directeur du courtier hypothécaire Charwin Mortgages, basé à Norwich.
« Les intentions sont bonnes car les locataires ont besoin de stabilité, mais à moins que l'application ne suive le rythme, ces réformes pourraient resserrer l'offre, faire augmenter les loyers et mettre à l'épreuve la patience des propriétaires et des locataires. »