Faut-il réparer son prêt hypothécaire ou opter pour un taux variable ?

Les propriétaires qui cherchent à réhypothéquer et les primo-accédants désireux de gravir les échelons sont confrontés à une décision délicate entre choisir une offre à taux fixe ou à taux variable.

Le Comité de politique monétaire (MPC) de la Banque d'Angleterre (BoE) a réduit les taux d'intérêt de 4 % à 3,75 % en décembre – il a désormais réduit les taux six fois depuis août 2024 –, mais il n'y a aucune certitude sur ce qu'il fera lors de sa prochaine réunion du 5 février et au-delà en 2026.

Le MPC a pris la décision de baisser les taux d'intérêt après que l'inflation ait ralenti à 3,2 % au cours des 12 mois précédant novembre, mais celle-ci reste supérieure à l'objectif de 2 % de la banque centrale, ce qui signifie qu'il n'y a aucune garantie de nouvelles réductions malgré la stagnation de l'économie britannique.

Pour ceux qui cherchent à obtenir un prêt hypothécaire ou à réhypothéquer, la question est la suivante : devriez-vous opter pour un accord à taux variable qui baissera lorsque le taux de base baissera, ou est-il sage de conclure un accord à taux fixe qui offre une certitude sur ce que vous paierez au cours des prochaines années ?

Selon l'organisme professionnel UK Finance, environ 1,8 million de prêts hypothécaires à taux fixe devraient prendre fin cette année, ce qui pourrait laisser derrière eux des taux hypothécaires parmi les plus bas jamais proposés au Royaume-Uni.

Ceux qui sont bloqués dans un taux fixe en 2021 ou avant et dont l’accord n’est pas encore arrivé à son terme seront confrontés à des taux d’intérêt bien plus élevés que ceux pour lesquels ils ont souscrit il y a cinq ans.

Le taux moyen des prêts hypothécaires résidentiels fixes sur deux ans au 19 janvier était de 4,78 %, selon la société de données Moneyfacts. Il s’agit d’une baisse par rapport à 2,52 % en janvier 2021. Pendant ce temps, le taux hypothécaire résidentiel fixe moyen sur cinq ans est de 4,88 %, en baisse par rapport à 2,71 % en janvier 2021.

Mais quelle est la prochaine étape en matière de taux hypothécaires et quelle décision pourrait être la meilleure pour vous ?

Dois-je réhypothéquer maintenant ?

Selon les dernières prévisions du marché hypothécaire de UK Finance, environ 1,8 million de prêts hypothécaires à taux fixe devraient prendre fin en 2026, contre 1,6 million en 2025.

L’organisme commercial prévoit que les prêts hypothécaires bruts globaux augmenteront de 4 % cette année pour atteindre 300 milliards de livres sterling. Elle prévoit également une hausse de 10 % des réhypothèques externes et de 2 % des transferts de produits.

Un réhypothèque externe consiste à contracter un nouveau prêt hypothécaire auprès d'un prêteur différent, tandis qu'un transfert de produit implique la sélection d'un nouveau produit hypothécaire auprès de votre prêteur existant.

Ces données indiquent un marché du réhypothèque plus actif en 2026 qu’en 2025.

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier à taux fixe ?

Un prêt hypothécaire à taux fixe a un taux d’intérêt qui restera le même pendant toute la durée de votre contrat hypothécaire. Si vous avez choisi un taux fixe de 5 % sur deux ans, vous savez avec une certitude absolue que pour les deux prochaines années, votre taux hypothécaire sera bloqué à 5 %.

Le taux qui vous est proposé dépend de plusieurs facteurs tels que le montant de la valeur nette de votre maison et votre historique de crédit.

Qu'est-ce qu'un crédit immobilier à taux variable ?

Si vous choisissez un prêt hypothécaire à taux variable, votre taux peut varier pendant la durée de votre prêt hypothécaire en fonction du type de prêt hypothécaire variable que vous avez choisi.

Les emprunteurs optant pour un prêt hypothécaire à taux variable sur deux ans, par exemple, pourraient démarrer avec un taux d'intérêt de 5 %, le voir baisser six mois plus tard à 4,85 % mais remonter à 5,15 % au bout de deux ans.

Quelle est la différence entre un tracker, une remise et un prêt hypothécaire standard à taux variable ?

Il existe trois types de prêt hypothécaire à taux variable :

• Hypothèque tracker

Les trackers sont directement liés au taux de base de la Banque d’Angleterre et suivent ses mouvements, à la hausse comme à la baisse.

Si votre transaction suit le taux de base de la Banque d'Angleterre (BBR) de +0,50 %, votre taux est de 3,75 % plus 0,50 %, ce qui vous donne un taux de 4,25 %.

Le tracker moyen sur deux ans au 19 janvier est de 4,41 %, selon Moneyfacts.

• Prêt hypothécaire à rabais

Une réduction est appliquée au taux variable standard (SVR) du prêteur hypothécaire, le taux par défaut que tous les emprunteurs paient lorsqu'ils ne sont pas dans une transaction hypothécaire.

Vous pourriez bénéficier d'une remise de 2 % sur le SVR du prêteur de 7 %, vous donnant un taux de 5 %. Si le prêteur modifie son SVR, votre taux change également.

• Prêt hypothécaire standard à taux variable (SVR)

Les emprunteurs non liés à un accord hypothécaire paieront le SVR de leur prêteur.

Selon Moneyfacts, le SVR moyen au 1er janvier est de 7,25 %, contre 7,60 % en mai. C'est clairement beaucoup plus élevé que les autres options, donc traîner sur le SVR de votre prêteur est une décision coûteuse.

Prêt hypothécaire à taux fixe ou variable : avantages et inconvénients

Les prêts hypothécaires à taux fixe garantissent la stabilité de vos mensualités hypothécaires, ce qui facilite la budgétisation des finances de votre ménage.

Cependant, si vous devez réhypothéquer ou rembourser votre prêt avant la fin de votre taux fixe, une pénalité vous sera facturée. Vous manquerez également toute baisse des taux d’intérêt.

Les emprunteurs à taux variable profiteront des réductions des taux d’intérêt et seront plus susceptibles de pouvoir réhypothéquer leur transaction avant la fin de sa durée, sans pénalité. Mais si les taux augmentent, votre paiement mensuel augmentera également, ce qui peut rendre la budgétisation délicate.

Les taux hypothécaires fixes augmentent-ils ou diminuent-ils ?

Les taux hypothécaires ont généralement suivi une tendance à la baisse en 2025. Le taux hypothécaire moyen de Moneyfacts a chuté de 0,53 point de pourcentage entre janvier 2025 et janvier 2026, passant de 5,4 % à 4,87 %.

Les taux hypothécaires pourraient également baisser davantage, car les marchés s’attendent à ce que le taux de base tombe entre 3,25 % et 3,5 % en 2026.

Rachel Springall, experte financière chez Moneyfacts, a déclaré qu'un certain nombre de prêteurs, dont Nationwide, avaient réduit les taux hypothécaires à taux fixe début 2026 à la suite de la baisse des taux de swap – les taux facturés entre les institutions financières pour prêter de l'argent.

Elle a déclaré : « Les réductions des taux fixes ont été abondantes, alimentant des baisses saines du taux hypothécaire fixe moyen sur deux ans. »

Dois-je réparer mon hypothèque ?

Cela dépend de votre situation.

Si vous voulez avoir la certitude de savoir quel sera votre tarif sur une période donnée pour vous aider à établir votre budget, un tarif fixe peut vous convenir.

Cependant, si vous envisagez de déménager ou de payer une somme forfaitaire sur votre prêt hypothécaire avant l'expiration de votre taux fixe, vous risquez d'être accablé par des frais de remboursement anticipé élevés. Dans ce cas, un taux variable sans pénalité pourrait être une meilleure option.

Springall a ajouté qu'au 19 janvier, il existe une différence de taux de 0,4 point de pourcentage entre le prêt hypothécaire tracker moyen sur deux ans et le taux fixe moyen sur deux ans, ce qui pourrait justifier l'option d'un prêt hypothécaire à taux variable. Cela dit, l’offre qui vous convient le mieux dépend de votre situation exacte.

« L'accord le plus approprié dépendrait vraiment du choix de l'acheteur : veut-il la tranquillité d'esprit avec un accord à taux fixe, ou se sent-il dans une bonne position pour opter pour un prêt hypothécaire tracker à la place », a déclaré Springall.

Karen Noye, experte en prêts hypothécaires chez la société de gestion de patrimoine Quilter, a déclaré que, étant donné que les prix des prêts hypothécaires à taux fixe sont principalement déterminés par les taux de swap, de nombreuses modifications potentielles à la baisse du taux de base en 2026 avaient déjà été intégrées dans les accords de prêts hypothécaires à taux fixe des prêteurs.

« Ceux qui bénéficient d'un taux de suivi et qui attendent un changement significatif dans les accords à taux fixe pourraient attendre encore un certain temps », a-t-elle expliqué.

Ceux qui cherchent à réhypothéquer sur un accord fixe disposent généralement de quatre à six mois avant la fin de leur accord actuel pour bloquer un nouveau taux.

Angela Kerr, directrice du site Web de conseils immobiliers HomeOwners Alliance, a déclaré : « Si votre contrat hypothécaire ne doit pas se terminer avant le milieu de 2026, obtenez toujours des conseils tôt, quatre à six mois plus tard.

« La vie est bien remplie et le réhypothèque n'est pas l'élément le plus amusant de la liste des choses à faire. Mais nous entendons beaucoup trop souvent parler de personnes qui ne consacrent pas suffisamment de temps au processus et finissent par glisser vers le taux variable standard de leur prêteur. Ce sont souvent des taux ridiculement élevés qui peuvent vous coûter cher. « 

Pendant combien de temps peut-on fixer un prêt hypothécaire ?

Les taux fixes sur deux et cinq ans sont les conditions les plus couramment proposées par les prêteurs, avec une sélection plus limitée d'offres fixes sur trois et dix ans disponibles.

Ces dernières années, deux prêteurs sont entrés sur le marché hypothécaire en proposant des offres à plus long terme.

April Mortgages permet aux emprunteurs de fixer leur taux hypothécaire jusqu'à 15 ans, tandis que Perenna propose un taux fixe pour la durée de l'hypothèque du propriétaire, jusqu'à un maximum de 40 ans.

Une étude de Quilter publiée en 2025 suggère que ces prêts hypothécaires à plus long terme peuvent cependant être dangereux, les propriétaires étant confrontés à rembourser leur prêt hypothécaire à la retraite.

Peut-on réhypothéquer à taux fixe et variable ?

Oui, vous pouvez réhypothéquer, mais ceux qui bénéficient d’un taux fixe peuvent s’attendre à payer une pénalité.

Un propriétaire fixant son taux sur cinq ans, par exemple, pourrait s'attendre à payer une pénalité de 5 % du solde de son prêt hypothécaire s'il réhypothéquait la première année de son contrat hypothécaire et de 1 % la cinquième année.

Daniel Bailey, fondateur de la société de conseil hypothécaire Middleton Finance, a déclaré : « Si vous êtes actuellement sous contrat fixe et que vous souhaitez réhypothéquer, la plupart des prêteurs imposeront des frais de remboursement anticipé, mais cela vaut toujours la peine de vérifier les termes de votre accord.

« Certains prêts hypothécaires à taux variable, tels que les trackers, sont généralement sans pénalité, ce qui signifie que vous pouvez réhypothéquer à tout moment pendant la durée de votre contrat tracker. »

Est-ce parfois une bonne idée de réhypothéquer et de payer la pénalité ?

Nick Jones, directeur des ventes et du marketing hypothécaires pour la maison de courtage Access FS, a déclaré : « Si le nouveau taux auquel vous réhypothéquez est nettement inférieur, les économies au fil du temps pourraient dépasser la pénalité initiale.

« Mais tout dépend des circonstances individuelles. Pour comprendre les économies potentielles à long terme, discutez-en avec un professionnel avant d'agir. »

Comment comparer les offres hypothécaires

La façon la plus simple et la plus sûre de comparer les offres hypothécaires est de demander à un courtier hypothécaire de le faire pour vous.

Mais si vous souhaitez le faire vous-même, voici trois conseils pour comparer les offres :

Astuce un

Calculez le ratio prêt/valeur (LTV) de votre propriété en divisant le solde de votre prêt hypothécaire par la valeur de votre maison pour comparer les taux de différents prêteurs dans la même fourchette LTV.

Deuxième conseil

« Ne vous laissez pas guider uniquement par le taux », déclare Middleton. « Considérez tous les coûts tels que les frais d'arrangement et les frais de réservation associés à une offre. Le tarif le plus bas n'est peut-être pas l'offre la plus rentable.  » Les frais d'arrangement peuvent aller de 0 £ à 1 499 £. N’oubliez pas de prendre également en compte les frais de remboursement anticipé.

Astuce trois

Découvrez les fonctionnalités flexibles dont vous pourriez avoir besoin. «S'il y a un risque que vous déménagiez ou que vous deviez payer trop cher, vérifiez les options de portage et les allocations pour trop-payé», explique Jones. « Certains prêteurs autorisent des trop-payés sans pénalité de 10 % par an. »

En savoir plus sur l'opportunité payer trop cher votre hypothèque ou investir dans notre guide détaillé.