Les investisseurs ne devraient pas vendre Segro pour un gain à court terme

Les racines de Segro remontent à plus de 100 ans. En 1920, Noel Mobbs dirigea un consortium visant à acheter 1,8 million de pieds carrés d'ateliers et 17 000 véhicules sur un site de 600 acres à l'ouest de Londres. Il s'agissait auparavant d'un dépôt destiné à l'élimination des véhicules dont l'armée n'avait plus besoin, mais après avoir liquidé le stock – ce qui a pris cinq ans – les nouveaux propriétaires ont décidé de transformer le site en une zone industrielle appelée Slough Estate.

L'entreprise a attiré des entreprises telles que Mars, Gillette, Johnson & Johnson et Citroën, dont certaines sont toujours présentes. L'entreprise s'est diversifiée en dehors de Slough, mais la famille Mobbs est restée impliquée jusque dans les années 1980.

Les actifs de la société se sont étendus à travers le Royaume-Uni et l'Europe et elle a été rebaptisée Ségro (LSE : SGRO) en 2007. Pourtant, l’immobilier industriel était la Cendrillon du secteur au sens large, moins populaire auprès des investisseurs que l’immobilier de bureaux et de commerces. L’avènement des entrepôts logistiques et des centres de données a changé la donne et Segro est devenu le titre le plus prisé du secteur. Les actions ont dépassé 1 400p en 2021 et se négocient avec une prime significative par rapport à la valeur liquidative (VNI).

Mais au cours des quatre années suivantes, le prix a diminué de moitié en raison de la hausse des taux d’intérêt. Les actions ont chuté par rapport à la valeur liquidative, qui avait elle-même chuté de plus d'un quart. À la mi-juin, les actions s'élevaient à moins de 750p. Segro est ensuite devenue la dernière société immobilière britannique à recevoir une offre non sollicitée. Géant américain de la logistique Prologis (NYSE : PLD) a proposé une opération entièrement en actions valorisant Segro à un niveau légèrement supérieur à la valeur liquidative. Le conseil d'administration de Segro estime que cela est « opportuniste » compte tenu « des activités sous-jacentes très attractives et des perspectives solides ».

Segro opère dans un secteur boudé

Marcus Phayre-Mudge, gestionnaire du milliard de livres sterling Fiducie immobilière TR (LSE : ESSAYER) avait évité les actions mais reconstitué une participation au cours de la dernière année. Dans son dernier webinaire, il a répertorié 16 offres publiques d'achat émanant d'autres sociétés cotées et 16 offres de capital-investissement à travers l'Europe pour illustrer l'attractivité du secteur pour les entreprises repreneures à une époque où les investisseurs l'ont boudé.

« Il y a très peu d'offre excédentaire, la croissance des loyers se fait sentir et il n'y a pas de développement spéculatif », dit-il, « à l'opposé du début des années 1990 et d'avant la crise financière ». En outre, « une augmentation considérable des coûts signifie un faible niveau de construction et une offre insuffisante d’espaces de premier ordre ». La décote moyenne pondérée sur l'ANR du secteur est supérieure à 30 %. C’est en dessous du pic de remise de 45 % en 2022, mais cela reste dans le quartile le moins cher depuis 1990.

Pour en profiter, TRY s'est mobilisée : les emprunts s'élèvent à 17,6% de l'actif net, proche de son maximum de 20%.

Le secteur attend toujours une reprise

Une reprise du secteur est loin d’être assurée. L'immobilier est confronté à de nombreux défis. La croissance démographique en Europe est, au mieux, statique. Le commerce de détail continue de se développer en ligne. La demande de bureaux se limite aux emplacements privilégiés. La ruée vers la construction de plateformes logistiques s’est atténuée. Le logement étudiant est un marché mature. Les baux sont devenus plus courts. Les bâtiments deviennent obsolètes plus rapidement que jamais, nécessitant des rénovations ou des reconstructions coûteuses.

TRY – qui détient actuellement 35 % au Royaume-Uni et 65 % en Europe – a vu sa valeur liquidative chuter de 7 % sur cinq ans, tandis que les actions sont en baisse de 8 %. Cependant, il a surperformé son indice de référence au cours de 14 des 15 dernières années. Un gain de 32% sur trois ans suggère une reprise, mais la performance est restée stable sur un an.

Néanmoins, une décote de 9 % par rapport à la valeur liquidative nette et un rendement du dividende supérieur à 5 % signifient que les investisseurs sont payés pour attendre. Phayre-Mudge et son équipe continuent de trouver des niches de sous-évaluation, d'opportunités et de croissance. La consolidation rendra le secteur « plus attractif pour les gestionnaires de patrimoine qui ont du mal à justifier des positions importantes dans des entreprises pesant moins de 500 millions de livres sterling », dit-il.

Cela ne s’applique pas à Segro, dont la valeur marchande s’élève à 12 milliards de livres sterling. Cette offre marque une nouvelle étape dans la contraction sans fin de la Bourse de Londres. Son départ serait un gain à court terme pour les investisseurs, y compris le TRY, mais un résultat désastreux pour le Royaume-Uni.

---