Le grand exode des locatifs : est-ce que ça vaut toujours la peine d’être propriétaire ?
Les propriétaires quittent le marché en masse alors qu'une multitude de facteurs pèsent sur le marché des logements locatifs (BTL).
Environ 44 000 maisons BTL ont été vendues par des propriétaires à travers le Royaume-Uni entre début juillet et mi-septembre, selon la société de données immobilières TwentyCi.
Chaque jour, 562 foyers ont quitté le secteur en moyenne, soit le taux le plus élevé depuis 2016, suggère l'analyse.
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Par ailleurs, un récent rapport de l'organisme professionnel National Residential Landlords Association (NRLA) a révélé que 60 % des propriétaires de logements individuels ne sont plus sûrs d'être sur le marché d'ici la fin de 2027.
Le rapport indique que la hausse des coûts, la politique gouvernementale et l'augmentation du fardeau administratif nuisent à l'ambiance sur le marché.
Chris Norris, directeur politique de la NRLA, a déclaré : « Les gouvernements successifs ont supposé que les propriétaires pouvaient absorber les coûts de manière permanente et supporter des pertes tout en restant sur le marché.
« Cette approche a conduit à un résultat remarquable : une offre réduite de logements locatifs disponibles, ce qui restreint le choix des locataires dans le secteur locatif privé. »
Il existe cependant encore des opportunités sur le marché du BTL, y compris pour les propriétaires professionnels désireux d'adopter une approche pratique.
Pourquoi tant de propriétaires quittent-ils le marché ?
Pendant des années, le marché des logements locatifs offrait généralement une croissance du capital et un revenu stable qui pouvait surpasser n’importe quel compte d’épargne – le taux de base de la Banque d’Angleterre est resté inférieur à 1 % entre 2009 et 2022.
Mais les propriétaires ont été confrontés à un certain nombre de changements législatifs au cours des dix dernières années, qui ont rendu leur vie plus difficile.
À partir d’avril 2017, les allégements fiscaux auxquels les particuliers bailleurs de BTL pouvaient prétendre sur leurs intérêts hypothécaires ont été lentement érodés par l’article 24 de la loi de finances 2015. Lorsque les taux hypothécaires ont commencé à augmenter en 2022, cette politique a vraiment commencé à porter ses fruits.
Avant les changements, les propriétaires pouvaient déduire 100 % des intérêts hypothécaires de leurs revenus locatifs avant de payer des impôts.
Cependant, entre 2017 et 2020, les propriétaires ont progressivement réduit à néant cet allègement fiscal et bénéficient désormais d’un crédit d’impôt de 20 % sur les intérêts hypothécaires. La réduction de cet allègement fiscal a entraîné une augmentation de la facture fiscale des propriétaires.
Suzanne Smith, ancienne avocate devenue propriétaire et auteur de The Good Landlord Handbook, a déclaré : « Si vous ne payiez que 2 % sur une hypothèque et que vous ne pouviez pas compenser tous vos frais de financement avec les revenus locatifs, ce n'était pas un gros problème pour les propriétaires.
« Mais avec la hausse des taux d'intérêt et les gens qui paient 5 ou 6 %, cela a eu un impact plus important. »
Plus récemment, l'introduction du Renters' Rights Act, dont une grande partie est entrée en vigueur en mai, a rendu la logistique du statut de propriétaire beaucoup plus difficile en Angleterre.
Cela implique notamment de rendre plus difficile pour les propriétaires d'expulser leurs locataires suite à l'abolition de l'article 21 ou aux expulsions dites « sans faute ».
Les propriétaires ne peuvent pas non plus dire non à un locataire qui demande à vivre avec un animal de compagnie et ne peuvent demander qu'un mois de loyer à l'avance.
Parallèlement, à partir d’avril 2027, des taux d’imposition plus élevés s’appliqueront aux revenus provenant de la propriété en Angleterre, au Pays de Galles et en Irlande du Nord. Le taux de base sera de 22%, le taux supérieur de 42% et le taux complémentaire de 47%. Actuellement, les taux d'imposition sur le revenu s'appliquent.
David Fell, analyste principal chez l'agent immobilier Hamptons, a déclaré : « Chacune de ces choses, en soi, ne constitue pas nécessairement une rupture pour les propriétaires, mais, collectivement, je pense qu'il est beaucoup plus difficile de gagner de l'argent qu'il y a deux ans. »
Y a-t-il encore des opportunités pour les propriétaires ?
Malgré les défis, il existe encore des opportunités pour les propriétaires sur le marché BTL.
Smith, qui possède quatre propriétés locatives, a déclaré qu'elle s'efforçait d'attirer les familles dans ses propriétés pour des locations à long terme, ce qui est un moyen d'éviter les périodes sans aucun revenu locatif.
Elle a également déclaré que les locations à long terme lui permettaient d'établir la confiance avec les locataires au fil du temps.
Elle référence correctement les locataires potentiels pour s'assurer qu'ils peuvent payer leur loyer, ainsi que pour s'assurer que ses propriétés sont convenablement rénovées et ont une note EPC d'au moins C.
« Les gens ont encore besoin d'un logement, et tout le monde n'a pas les moyens d'acheter un logement, et il n'y a pas assez de logements sociaux », a déclaré Smith.
« La demande des locataires est ce qui rend cet actif résilient, car les gens ont besoin d'un endroit où vivre et (si) vous pouvez fournir un bon service, répondre à ce besoin et respecter les règles, alors tout ira bien. »
Les recherches suggèrent que d’autres propriétaires adoptent cette approche pratique. Un sondage réalisé par le prêteur BTL Rely Mortgages a révélé que 55 % des propriétaires consacrent plus de temps à réfléchir à l'expérience des locataires, tandis que 59 % ont parlé directement aux locataires pour mieux comprendre leurs besoins.
Les propriétaires pourraient également trouver de la joie dans d’autres secteurs du marché immobilier.
Une étude récente menée par la Cumberland Building Society a révélé que 88 % des courtiers en prêts hypothécaires avaient constaté une augmentation des demandes de prêts hypothécaires pour les locations de vacances au cours des 12 mois précédents.
Une location de vacances est différente d'un BTL car elle est utilisée pour proposer des séjours de plus courte durée plutôt que de longue durée.
L'avantage est que vous pouvez gagner de l'argent grâce aux vacanciers qui séjournent dans la propriété, potentiellement réaliser une plus-value lorsque vous revendez votre propriété et également disposer d'un logement si vous avez besoin de vacances.
Mais il y a des inconvénients, par exemple, vous aurez généralement besoin d'une caution plus importante pour une location de vacances que pour un BTL et vous devrez peut-être couvrir les frais de ménage entre chaque voyageur.
Est-ce que ça vaut toujours la peine d’être propriétaire ?
Si vous envisagez les BTL d’un point de vue purement financier, vous trouverez peut-être de meilleurs gains ailleurs.
L'analyse du gestionnaire de patrimoine Quilter a examiné combien vous auriez pu gagner avec le BTL par rapport au marché boursier au cours des 20 dernières années.
Ses recherches suggèrent que le bénéfice net d'un bien locatif acheté pour 154 927 £ en juin 2006 serait de 191 619 £ sur 20 ans. Ce chiffre est basé, en juin 2026, sur une plus-value après impôts et frais de 83 170 £, et comprend la croissance des prix de l’immobilier et des revenus locatifs nets de 108 448 £.
Sur la même période de 20 ans, si quelqu'un avait investi 154 927 £ dans des actions britanniques en juin 2006, son investissement vaudrait désormais 592 130 £, selon Quilter, soit un gain de 437 203 £.
Si quelqu’un avait investi le même montant dans des actions mondiales, cela vaudrait 1 200 219 £, soit une plus-value de 1 045 292 £. Ces deux calculs ne reposent sur aucune déduction des frais et des taxes.
Investir comporte des risques et les rendements ne sont pas garantis.
Il y a aussi le fardeau financier et administratif supplémentaire qui découle du fait d’être propriétaire sur le marché actuel.
Dans ce contexte, Smith a déclaré que le BTL n’est plus quelque chose que les propriétaires peuvent simplement traiter comme un revenu passif.
« Quiconque pense qu'il s'agit d'un revenu passif devrait vendre son logement lorsque ses locataires partent, car être propriétaire comporte beaucoup de risques », a-t-elle déclaré. « J'ai récemment eu une absence de six mois (sur une propriété) parce que je faisais une cuisine et d'autres travaux… c'est beaucoup plus risqué d'être propriétaire que de mettre de l'argent en banque.
Elle a ajouté : « Je pense que les gens qui réussiront à l'avenir sont ceux qui la traitent comme une entreprise. Cela signifie tenir des registres appropriés… effectuer les réparations correctement, faire appel à un comptable et bien sûr fournir un excellent service aux locataires ».
À quels changements majeurs les propriétaires doivent-ils faire face sur le marché actuel ?
Loi sur les droits des locataires
La loi sur les droits des locataires a ajouté une charge administrative aux propriétaires et les autorités locales ont désormais la capacité d'imposer des amendes à ceux qui enfreignent les règles.
Cependant, il existe des moyens d'alléger le fardeau logistique et de garantir que vous respectez la nouvelle législation.
Kim Lidbury, directrice de groupe de l'organisme professionnel des agents immobiliers Propertymark, a déclaré que la tenue de registres précis était « particulièrement importante » dans le cadre des nouvelles règles et qu'un logiciel de gestion immobilière pourrait y contribuer.
Nouvelles notations EPC à partir de 2030
Les propriétaires devront s’assurer que les propriétés locatives ont une cote EPC de C ou supérieure d’ici 2030 en vertu de la norme minimale d’efficacité énergétique (MEES).
Les propriétaires devront également atteindre cette note C dans le cadre d’un nouveau cadre qui prend en compte plusieurs paramètres au lieu d’un. Ce nouveau cadre devrait être déployé à partir du second semestre 2027.
Même si le cadre évolue, il vaut la peine d'aller de l'avant et d'essayer de garantir que votre propriété réponde à la cote C dans le cadre actuel.
Rendre la fiscalité numérique
HMRC déploie progressivement Making Tax Digital (MTD) pour l'impôt sur le revenu, les propriétaires gagnant plus de 50 000 £ par an grâce aux revenus locatifs devant désormais utiliser le nouveau système.
Les propriétaires avec un chiffre d'affaires annuel d'au moins 30 000 £ doivent commencer à utiliser le système à partir d'avril 2027, tandis que les propriétaires avec un chiffre d'affaires annuel d'au moins 20 000 £ seront concernés à partir d'avril 2028.
Lidbury a déclaré : « Les personnes concernées par Making Tax Digital devraient également s’assurer qu’elles disposent de systèmes numériques appropriés pour conserver des dossiers financiers précis. »