Les propriétaires ont eu de nouvelles raisons d’envisager de quitter le secteur de l’achat-location après qu’une nouvelle série d’augmentations d’impôts ait été dévoilée dans le budget d’automne.
Le chancelier John Healey a profité de sa première mise à jour budgétaire pour révéler que l'augmentation prévue de l'impôt sur les revenus locatifs l'année prochaine serait plus élevée que prévu.
C'est le dernier coup dur pour les propriétaires qui ont dû faire face aux premiers mois de nouvelles règles et réglementations en vertu de la loi sur les droits des locataires.
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En plus de cela, les propriétaires ont été frappés ces dernières années par des restrictions sur l'allégement des intérêts hypothécaires, des frais de timbre supplémentaires et la responsabilité de garantir que les maisons qu'ils louent répondent aux normes minimales d'efficacité énergétique.
Qu’a annoncé le budget d’automne pour les propriétaires ?
L'ancienne chancelière Rachel Reeves avait déjà dévoilé dans le budget 2025 son intention d'augmenter l'impôt sur les revenus locatifs, ainsi que sur les intérêts de l'épargne, de deux points de pourcentage à partir d'avril 2027, à 22 %, 42 % et 47 % selon la tranche d'imposition des particuliers.
Alors que les propriétaires s’y préparaient, Healey a annoncé une nouvelle hausse de deux points de pourcentage dans le budget 2026.
Cela signifie qu’à partir d’avril 2027, les propriétaires paieront 24 % pour le taux de base, 44 % pour le taux supérieur et 49 % pour ceux qui sont des contribuables au taux supplémentaire.
Comment la hausse des impôts fonciers affectera-t-elle les rendements des propriétaires ?
Le fournisseur de services immobiliers Connells Group a analysé les chiffres de l'impact fiscal pour les propriétaires, y compris l'allégement des intérêts hypothécaires et la prise en charge d'autres dépenses.
Le revenu locatif annuel moyen perçu par les propriétaires, selon la marque de l'agence immobilière, est de 16 478 £. Il suppose également des dépenses de 5 108 £ par an.
En supposant un taux hypothécaire de 5,25 % et un versement hypothécaire typique de 7 875 £ par an, Connells Group estime que les propriétaires auraient un bénéfice annuel de 3 495 £.
Actuellement, un contribuable au taux de base devrait payer 699 £ d’impôt sur ce montant, mais ce montant passera à 839 £ à partir d’avril 2027.
Les contribuables aux taux plus élevés paieront 3 113 £ d'impôt, contre 2 973 £. Cela comprend également un allégement des intérêts hypothécaires, qui est un crédit d'impôt de 20 %, basé sur les paiements d'intérêts hypothécaires.
Cela laissera au propriétaire bénéficiant du taux de base 2 656 £ de bénéfice annuel sur 3 495 £ au lieu de 2 796 £. Un contribuable au taux plus élevé se retrouverait avec 382 £ au lieu de 522 £ sur l’année.
Cette différence de 140 £ ne semble peut-être pas grande sur le papier, mais la directrice de recherche du Connells Group, Aneisha Beveridge, affirme que c'est l'impact sur le sentiment qui est important.
Elle déclare : « En soi, il est peu probable que cela change fondamentalement les arguments en matière d’investissement, mais cela s’ajoute à des coûts d’emprunt, de maintenance et de réglementation plus élevés, ainsi qu’à des changements fiscaux plus larges qui ont déjà réduit les rendements.
« Cette augmentation élargit également le fossé entre les propriétaires qui possèdent personnellement et ceux qui opèrent par l’intermédiaire de sociétés anonymes, dont les bénéfices locatifs sont soumis à l’impôt sur les sociétés plutôt qu’à ces taux d’imposition des particuliers plus élevés. »
Source : Groupe Connells
Cependant, tous les propriétaires n’auront pas d’hypothèque.
Actuellement, un propriétaire bénéficiant du taux de base paierait 2 400 £ d'impôt sur ce revenu et conserverait 9 600 £ par an. Le montant retenu tombe à 9 120 £ selon les nouveaux taux à partir d’avril 2027, le montant de l’impôt payé passant à 2 880 £.
Un contribuable au taux plus élevé paierait 4 800 £ d’impôt sur les revenus locatifs, conservant actuellement 7 200 £ du bénéfice annuel. Mais ce montant tombera à 6 720 £ en 2027/28 après une facture fiscale de 5 280 £.
Dans les deux cas, le dernier budget ajoute 480 £ d’impôt par an par rapport aux taux actuels.
Pour le propriétaire au taux plus élevé, cela représente une réduction de bénéfice d'environ 6,7%, même avec un loyer et des frais de fonctionnement inchangés.
L’achat pour louer en vaut-il encore la peine ?
Beaucoup verront le budget de Healey comme un « raid vindicatif contre les propriétaires », déclare Norris, de la (NRLA).
Il ajoute : « Cela s'ajoute à des pressions déjà croissantes. La loi sur les droits des locataires a entraîné une série de nouveaux coûts, notamment de nouveaux frais d'enregistrement annuels pour chaque propriété et l'adhésion attendue au médiateur.
« Par ailleurs, la suppression des allègements fiscaux pour les coûts commerciaux légitimes a fait baisser la viabilité et augmenter les loyers. Si cela ne suffisait pas, les coûts d'emprunt ont ajouté environ 1 100 £ par an à une nouvelle hypothèque locative typique et les améliorations obligatoires en matière d'efficacité énergétique coûteront à beaucoup jusqu'à 10 000 £ par propriété. «
Les propriétaires sont également confrontés à une baisse de la demande locative et à une croissance timide des loyers.
Les loyers moyens au Royaume-Uni ont augmenté de 3,8 %, pour atteindre 1 406 £ au cours des 12 mois précédant septembre 2026, selon les dernières données de l'Office for National Statistics – inchangées par rapport à août.
Philip Boyden, directeur général de Boydens Estate Agents, suggère que les propriétaires examineront de plus près les chiffres et exploreront les alternatives.
Il déclare : « Une autre augmentation d'impôt fait partie de ce calcul. Elle peut affecter ce qu'une personne est prête à payer, les propriétés qu'elle envisage ou si elle élargit son portefeuille. Cela ne signifie pas automatiquement qu'elle décidera de ne pas investir, mais la propriété doit justifier son engagement. »
Certains propriétaires pourraient envisager de vendre.
Une étude réalisée par Property118, un site Web destiné aux propriétaires, a révélé que les deux tiers des propriétaires ont l'intention de vendre leur propriété ou de quitter le marché locatif au cours des trois prochaines années.
Mais ce n'est pas nécessairement « une réponse simple », prévient Beveridge, du Connells Group.
La loi sur les droits des locataires a introduit des délais de préavis plus longs, à quatre mois, et des restrictions sur la relocation en cas d'échec d'une vente, ce qui pourrait rendre certains propriétaires plus hésitants à entamer le processus, même si leurs rendements sont sous pression.
Il y aura également un impôt sur les plus-values à payer sur les bénéfices de la vente, et il n'y a aucune garantie que vous obtiendrez le prix souhaité sur le marché actuel des acheteurs.
Au lieu de cela, Beveridge affirme que de nombreux propriétaires ont déjà choisi de transférer leur portefeuille vers la propriété d'une société où vous payez l'impôt sur les sociétés plutôt que l'impôt sur le revenu.
Elle prévient : « Les coûts fiscaux initiaux liés au transfert de propriétés existantes signifient que ce n’est pas une solution simple pour tout le monde. »
En fin de compte, selon Nouran Moustafa, directeur de cabinet chez Roxton Wealth, certains propriétaires absorberont les coûts, certains reconsidéreront l'agrandissement et d'autres pourraient vendre.
Elle ajoute : « L'ironie est que rendre la location privée moins attrayante pour les investisseurs ne rend pas automatiquement la location plus abordable pour les locataires. L'immobilier peut toujours être un investissement rentable, mais l'époque où l'on supposait que tout achat locatif générerait des rendements attrayants est révolue depuis longtemps.
