Dois-je donner mes biens à mes petits-enfants avant de mourir ?

Les plus jeunes, confrontés à des prix de l’immobilier historiquement élevés et à des pressions constantes sur le coût de la vie, espèrent peut-être qu’un héritage les aidera.

Près d'une génération Z sur quatre (23 %) (née entre 1997 et 2012) déclare ne pas donner la priorité à l'épargne-retraite parce qu'elle s'attend à hériter d'argent ou de biens.

Ce point de vue est également courant parmi les Millennials (nés entre 1981 et 1996), avec un sur cinq (20 %) de cette génération affirmant la même chose, selon une enquête de la Standard Life menée auprès de 6 000 personnes en juin 2026.

Les grands-parents qui ont bénéficié de la hausse des prix de l'immobilier et qui bénéficient peut-être de retraites exceptionnelles, et qui s'inquiètent pour les perspectives financières de leurs plus jeunes proches, pourraient se sentir poussés à céder leur maison à leurs petits-enfants maintenant, dans le but de réduire le risque qu'ils paient des droits de succession plus tard.

Les experts estiment cependant que c'est plus délicat que de simplement remettre les clés.

Combien puis-je donner sans droits de succession ?

Pour récapituler rapidement les principales règles en matière de droits de succession : chaque propriétaire bénéficie de deux abattements en franchise d'impôt sur les successions.

Vous disposez d'une tranche de taux nul de 325 000 £ et d'une tranche de taux de résidence nulle allant jusqu'à 175 000 £ lorsqu'une maison familiale est transmise aux descendants directs, y compris les petits-enfants, bien que cette deuxième allocation soit réduite pour les successions supérieures à 2 millions de £.

Les couples mariés et les partenaires civils peuvent hériter des allocations de chacun, ce qui signifie qu'ils peuvent transmettre jusqu'à 1 million de livres sterling après leur décès avant l'échéance de l'IHT.

En outre, la plupart des dons qu'une personne fait au cours de sa vie sont exonérés des droits de succession – mais la personne doit survivre pendant sept ans après l'avoir fait (c'est ce qu'on appelle des « transferts potentiellement exonérés »).

Un don peut être de l’argent, un bien ou des possessions – tout ce qui a de la valeur. Un don doit réduire la valeur de la succession et vous devez inclure toute perte subie dans le cadre du don. Par exemple, si une personne vend sa maison à un enfant pour un prix inférieur à sa valeur, la différence de valeur compte comme un cadeau.

Un don pur et simple est le cas où la valeur est transférée à une autre personne sans conditions.

Perdre le contrôle juridique

De nombreuses personnes pensent que donner leur maison – souvent l’un de leurs biens les plus précieux – est un moyen simple de réduire les droits de succession. La réalité est souvent bien plus compliquée.

Légalement, il y a un certain nombre de choses à considérer.

Lorsque le propriétaire initial cède sa propriété, il en perd le contrôle légal. Cela est vrai, que le propriétaire d'origine continue de vivre dans la propriété ou non, mais plusieurs facteurs rendent cela peut être particulièrement délicat s'il continue à y résider.

Laura Walkley, associée et responsable du département clients privés chez TWM Solicitors LLP, a déclaré : « Même lorsqu'il existe une confiance totale entre les membres de la famille, les circonstances et les relations peuvent changer avec le temps. Dans le pire des cas, le propriétaire d'origine pourrait perdre sa maison. »

Quatre scénarios clés pourraient mettre en danger la personne qui cède la propriété, a souligné Walkley : conflits, dettes, divorces et décès.

1. Le donateur et le bénéficiaire pourraient se disputer et le bénéficiaire pourrait décider d'expulser le propriétaire d'origine ou de vendre la propriété.
2. Le bénéficiaire pourrait également devoir emprunter sur ce bien, exposant ainsi la propriété aux réclamations des créanciers.
3. Si le bénéficiaire divorce, la propriété peut être vulnérable aux demandes de financement de la part d'un ex-conjoint.
4. Si le destinataire décède avant la personne qui a fait le don, à moins que des dispositions appropriées ne soient mises en place, les biens passeront sous la propriété du destinataire. volonté ou ab intestat, finissant potentiellement entre les mains de personnes dont le donateur n’avait jamais eu l’intention de bénéficier.

Règles de donation immobilière aux droits de succession

Donner sa maison tout en continuant à y vivre est également l'une des plus grandes idées fausses en matière de droits de succession : cela ne signifie pas automatiquement que votre proche évite les droits de succession.

Shaun Moore, expert en planification fiscale et financière au sein du cabinet de conseil financier Quilter, a déclaré : « Si vous faites don d'une propriété mais que vous bénéficiez quand même du fait d'y vivre, HMRC la traitera comme un « don avec réserve d'avantages ». Cela signifie que la propriété sera toujours comptée comme faisant partie de votre succession aux fins des droits de succession. « 

Pour éviter cela, vous devrez généralement payer le loyer intégral du marché au nouveau propriétaire, plus votre part des factures. Cela crée ses propres complications et pourrait générer une obligation d'impôt sur le revenu pour le bénéficiaire, qui devrait également déclarer ce loyer dans sa déclaration de revenus annuelle.

Vous n’êtes pas obligé de payer un loyer aux nouveaux propriétaires si vous ne cédez qu’une partie de votre propriété et que les nouveaux propriétaires habitent également sur place.

Il n'y a normalement pas de droits de succession à payer si vous déménagez et vivez encore sept ans.

Problème d'impôt sur les plus-values

Les grands-parents possédant plus d'une propriété et souhaitant en donner une à un petit-enfant pourraient également constater qu'il peut y avoir des implications fiscales sur les plus-values ​​si la propriété n'est pas la résidence principale du donateur.

Seule la résidence privée d'une personne est exonérée de l'impôt sur les plus-values. « Ainsi, si j'offre un bien locatif, par exemple, le don est considéré comme une cession aux fins de la CGT qui permet de réaliser tout gain réalisé », a déclaré Moore.

Cela déclenche une facture CGT immédiate. Même si vous ne recevez aucun argent pour le bien, vous devez payer un impôt sur les plus-values ​​sur la différence entre ce que vous avez initialement payé pour le bien et sa valeur au jour où vous le faites don.

Frais de soins

Donner définitivement votre maison peut également créer des maux de tête si vous avez besoin de soins plus tard dans la vie. Vous ne pourrez pas vendre votre maison ou utiliser la libération de valeur nette, par exemple, pour débloquer une partie de votre patrimoine immobilier afin de payer vos soins.

Dans le même temps, en vertu des règles de privation de biens, les autorités locales pourraient examiner les dons faits plus tard dans la vie si elles estiment que les biens ont été transférés principalement pour éviter des frais de garde.

Par conséquent, le conseil peut être réticent à payer pour vos besoins ou même à exiger un remboursement du petit-enfant à qui vous avez donné la propriété.

Alternatives aux grands-parents qui cèdent leurs biens

Avant de franchir la grande étape de donner votre maison (ou un autre bien) à vos petits-enfants, il est important de déterminer si un don de propriété avant le décès est même nécessaire.

Tom Kimche, conseiller financier chez Netwealth, a déclaré : « En dehors de l'immobilier, il existe plusieurs autres façons de faire un don qui pourraient mieux vous convenir de votre vivant.

« Par exemple, au-delà de l’exonération annuelle de 3 000 £ pour les dons, les dons provenant des revenus excédentaires peuvent souvent sortir du champ d’application de l’IHT s’ils sont correctement structurés et documentés.

« Des dons plus importants peuvent également quitter votre succession aux fins de l'IHT si vous survivez sept ans après les avoir faits. »

La structure est une autre considération importante. Les dons peuvent être faits directement ou par l’intermédiaire de structures relativement simples telles que des fiducies simples.

« Si vous souhaitez un meilleur contrôle et une meilleure protection des actifs, les fiducies discrétionnaires ou les sociétés d'investissement familiales (FIC) peuvent être intéressantes à envisager, même si elles ajoutent des coûts, de la complexité et des considérations fiscales supplémentaires », a déclaré Kimche.