Groupe CBRE (NYSE : CBRE) pourrait être considérée comme la société la plus connectée au monde de l’immobilier mondial que toute autre. Elle a été fondée en 1773 à Londres par William Ellis et est devenue le plus grand conseiller immobilier au monde, avec une part de marché mondiale de 25 % et plus de 155 000 employés.
CBRE opère désormais à travers quatre segments d'activité : le conseil, l'exploitation immobilière, la gestion de projets et les investissements immobiliers. L'exploitation des bâtiments est la plus importante, avec 12,7 milliards de dollars de revenus prévus pour 2026, soit environ 46 % des 27,2 milliards de dollars de revenus bruts prévus par les analystes. Les opérations comprennent les parties banales mais essentielles de la gestion immobilière.
Le sous-segment le plus important est celui de la gestion des installations (8,2 milliards de dollars du total), qui comprend tout ce qui est nécessaire pour assurer le fonctionnement sûr, efficace et durable des biens immobiliers d'une entreprise. Cela couvre la gestion quotidienne des immeubles de bureaux. La gestion immobilière est le deuxième sous-segment en importance (2,7 milliards de dollars) et comprend la gestion des actifs sous-jacents, tels que la révision des baux, les dépenses en capital et la perception des loyers. Ces sous-segments connaissent une croissance à deux chiffres, mais leur croissance semble modeste par rapport à l'expansion de la division des infrastructures critiques des services aux entreprises.
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Cette division se concentre sur l’infrastructure de l’économie du 21e siècle. Pour stimuler la croissance, CBRE a acquis Pearce Services en novembre 2025 pour 1,2 milliard de dollars d'avance. Elle fournit des services techniques pour les infrastructures numériques et électriques, notamment les centres de données, les réseaux sans fil, les stations de recharge pour véhicules électriques et les systèmes de refroidissement. En octobre, CBRE a ajouté à cette croissance en acquérant Onnec Group – spécialiste du déploiement et de la maintenance d’infrastructures de réseaux, de fibre optique et de centres de données – pour 460 millions de livres sterling. Ensemble, ces deux accords ajouteront environ 1,2 milliard de dollars au chiffre d'affaires de la division infrastructures critiques, contre 1 milliard de dollars déclaré en 2025.
CBRE est un acteur expérimenté
L'activité de conseil de CBRE est le deuxième plus important de ses quatre principaux secteurs d'activité. Cette division se concentre sur la location, la vente, le montage de dettes, le service hypothécaire et les évaluations pour les propriétaires immobiliers et les investisseurs. Cependant, c'est aussi la partie la plus cyclique du groupe. Les ventes au troisième trimestre ont augmenté globalement de 11 %, en dessous des 18 % enregistrés au trimestre précédent. Les grandes transactions entamées au troisième trimestre ont impacté la croissance du crédit-bail, qui s'est établie à 6 % sur un an, contre 16 % attendus par les analystes. Aux États-Unis, par exemple, la location de bureaux a baissé de 2 %, contre une croissance de 29 % au trimestre dernier. Les revenus provenant des valorisations et du service des prêts ont augmenté, stimulés par la demande de refinancement.
Les deux divisions plus petites de CBRE s'occupent de la gestion de projets, de la vente d'immeubles et du développement immobilier. Cette dernière est regroupée dans le segment des placements immobiliers, qui regroupe les activités de gestion d'actifs (les sicaf immobilières plutôt que les actifs immobiliers eux-mêmes) et de développement. Trammell Crow Company est l'une des principales entités de développement de l'entreprise. Trammell possède des entités telles que le constructeur de maisons britannique Telford Homes, acquis en 2019, et dispose d'un portefeuille d'investissement de près de 30 milliards de dollars dans des propriétés en cours de développement ou commercialisées pour la vente.
L'avantage de CBRE réside dans son empreinte mondiale et son expérience dans l'immobilier. La majeure partie de ses revenus provient de ses activités de services à marge relativement élevée, avec des contrats pluriannuels indexés sur l'inflation, plutôt que du développement immobilier. Cela signifie que ses rendements sont nettement plus élevés et plus prévisibles que ceux des autres acteurs immobiliers. En effet, UBS a fixé le retour sur capital investi (ROIC) du groupe, une mesure du profit pour chaque dollar investi dans l'entreprise, à 23,7% pour 2026, passant à 27,2% pour 2027 et à 34,8% d'ici 2030. La marge d'Ebitda des bénéfices du groupe est prévue à 14,2% pour 2026, dont 20,4% dans le conseil et 10,9% dans les affaires. services, 16,3% dans la gestion de projets et 40% dans le segment des investissements immobiliers. Cela montre à quel point la gestion de fonds immobiliers est réellement lucrative. CBRE gère 155 milliards de dollars de fonds pour les investisseurs du secteur et perçoit des commissions de gestion et de performance.
Les deux principales divisions de CBRE, le conseil et les opérations immobilières, ont connu une croissance de 25 à 30 % au cours des deux dernières années, en partie grâce à l'augmentation rapide de la demande d'espaces de bureaux. Alors que les niveaux d’occupation globaux des bureaux ont stagné, la demande de propriétés haut de gamme, viabilisées, modernes et bien entretenues a augmenté. C'est là que les compétences de CBRE sont inestimables. L'évaluation immobilière, les services de gestion des prêts hypothécaires et les services de montage de prêts hypothécaires ont également augmenté de plus de 10 % en deux ans.
CBRE se négocie à rabais
Mais malgré les fondamentaux solides de l'entreprise et le marché sous-jacent, CBRE a été laissée pour compte dans la reprise du marché. L’appétit insatiable des investisseurs pour l’IA et les actions associées a laissé derrière lui les jeux d’actifs physiques du vieux monde. CBRE en a été victime. Bien que l’entreprise soit un acteur clé dans le monde de l’entretien et de la gestion des centres de données et dans la surveillance des bâtiments qui gardent au chaud et au sec les travailleurs du boom de l’IA, les investisseurs négligent l’entreprise.
Les actions se négocient désormais à ce qui semble être une valorisation au rabais. En 2023, ils affichaient un ratio cours/bénéfice (P/E) de 19,9. Ils sont désormais tombés à un ratio cours/bénéfice prévisionnel de 15,7, selon UBS, et devraient tomber à 13,9 en 2027. Cela représente près d'un écart type en dessous de leur moyenne sur 20 ans. Avec un bénéfice net en hausse de 20,1 % cette année, de 11,5 % en 2027 et de près de 10 % par an d'ici 2030, cette valorisation ne reflète pas le potentiel de croissance. Il n'y a pas de dividende, mais l'entreprise rachète des actions. En 2024, il a ajouté 5 milliards de dollars à un programme existant de 4 milliards de dollars, portant le total à 9 milliards de dollars d’ici la fin de la décennie.
