Investir dans l’immobilier est une stratégie populaire depuis l’arrivée des premiers prêts hypothécaires locatifs (BTL) il y a 30 ans, car les propriétaires perçoivent des revenus locatifs ainsi qu’une plus-value de leurs actifs.
Lorsque les prêts hypothécaires BTL ont commencé, l’achat d’une maison était beaucoup plus abordable qu’aujourd’hui. Une maison moyenne ne coûtait que 54 900 £ en 1996 – corrigé de l'inflation, cela représente aujourd'hui environ 114 400 £.
C'est bien inférieur au prix moyen de l'immobilier au Royaume-Uni aujourd'hui, qui est d'un peu plus de 270 000 £, selon le registre foncier de HM.
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Aneisha Beveridge, responsable de la recherche aux Hamptons, a déclaré : « Lorsque le prêt hypothécaire locatif a été lancé en 1996, peu de gens prédisaient qu'il deviendrait l'un des plus grands moteurs de création de richesse de l'histoire britannique moderne.
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« Cela a ouvert la porte à une nouvelle génération d'investisseurs de la classe moyenne à la recherche d'une sécurité physique alors que l'achat d'une propriété était hors de portée. »
Les rendements réalisés par les propriétaires de BTL au cours de cette période ont dépassé ceux des investisseurs boursiers.
Après 30 ans d'achat-location, les propriétaires ont bénéficié de rendements moyens de 2 130 %, selon une nouvelle étude de l'agence immobilière Hamptons, ce qui signifie que chaque 1 £ investi dans un achat locatif en 1996 vaut désormais 22,30 £.
Chaque livre sterling investie dans le S&P 500, l'indice phare américain, en septembre 1996 vaut désormais 22,05 £ en septembre 2026, soit une hausse de 2 105 % au cours des 30 dernières années (en supposant que les dividendes aient été réinvestis).
Les données montrent que, sur le papier, investir dans des logements locatifs a généré plus de croissance que investir dans le S&P 500. Mais les propriétaires doivent travailler dur pour obtenir ces 25 points de pourcentage supplémentaires de croissance.
Les rendements des logements locatifs ont historiquement dépassé ceux des marchés boursiers
Alors que BTL bat de peu l’investissement dans le S&P 500, un écart beaucoup plus important apparaît entre les autres indicateurs boursiers.
Depuis 1996, l'indice FTSE 100, qui regroupe 100 des plus grandes sociétés cotées à la Bourse de Londres, n'a généré qu'un rendement de 796 %.
Cela signifie que chaque livre sterling investie dans le FTSE 100 en 1996 ne vaut que 8,96 £, bien moins que les 22,30 £ investis dans BTL.
Les rendements du BTL sont également plus de trois fois supérieurs à ceux d’un investissement dans l’or. Il y a 30 ans, chaque livre sterling investie dans l’or ne vaut désormais que 7,36 £.
Au cours de cette période, 62 % des rendements totaux du BTL provenaient des loyers payés par les locataires, tandis que les 38 % restants provenaient de la hausse des prix de l'immobilier, selon l'analyse de Hamptons.
Les marchés boursiers génèrent désormais une croissance plus rapide que celle du BTL
Bien que les rendements du BTL aient dépassé ceux du marché boursier au cours des 30 dernières années, la tendance s’est inversée plus récemment.
Au cours des cinq dernières années, les rendements cumulés des locations résidentielles n'ont été que de 41 %, contre 75 % pour le S&P 500 et 73 % pour le FTSE 100.
Cela signifie qu’être propriétaire est devenu beaucoup moins lucratif qu’auparavant, en particulier pour ceux qui viennent tout juste d’acheter leurs propriétés locatives.
Les propriétaires doivent désormais faire face à un fardeau réglementaire accru en raison de la loi sur les droits des locataires, qui a donné des pouvoirs beaucoup plus étendus aux locataires.
Dans le même temps, la croissance des prix de l’immobilier a été lente ces dernières années. Les prix de l’immobilier ont explosé pendant la pandémie, mais ont chuté peu de temps après, tombant même dans une croissance négative en 2023 et 2024.
Est-ce que cela vaut la peine d’être propriétaire locatif ?
Si la location d’un bien immobilier a généré en moyenne de meilleurs rendements que l’investissement en bourse au cours des 30 dernières années, cela implique également beaucoup plus de travail.
Alors que placer votre argent dans un fonds indiciel à faible coût demande très peu de temps et d’efforts – vous pouvez simplement placer votre argent dans un ISA et attendre – être propriétaire prend beaucoup plus de temps.
À moins que vous ne souhaitiez faire appel à une agence de gestion immobilière, les propriétaires devront effectuer tous les travaux associés à la location d'un appartement, comme réparer les appareils électroménagers défectueux ou organiser le nettoyage de l'appartement avant l'emménagement des nouveaux locataires, et il y a toujours le risque d'avoir affaire à des locataires destructeurs.
Bien que cela puisse être gérable si votre portefeuille immobilier est petit, cela peut rapidement devenir un travail à temps plein si vous louez plusieurs maisons.
C’est avant même d’envisager des dépenses supplémentaires, comme devoir organiser des réparations ou devoir rénover votre propriété pour qu’elle reste désirable. De plus, si vous avez du mal à trouver de nouveaux locataires lorsque vos locataires actuels déménagent, vous ne gagnerez aucun revenu locatif.
« Les propriétaires devront s'assurer que la propriété locative est habitable et se préparer à des coûts d'entretien imprévus, et il peut y avoir des périodes où la propriété peut être vide, et donc ne rapporter aucun loyer. De plus, le marché est devenu plus difficile pour les propriétaires après l'entrée en vigueur des nouvelles règles de la loi sur les droits des locataires en mai 2026. «
En comparaison, investir de l’argent en bourse est facile et bon marché, même si investir en actions n’est pas sans risque.
