Le début du mois de novembre a marqué le sixième anniversaire de l'entrée en vigueur de la loi sur les droits des locataires, et malgré les inquiétudes suscitées par la préparation des réformes controversées du parti travailliste, les données suggèrent que les propriétaires continuent de s'adapter.
La loi sur les droits des locataires est entrée en vigueur en mai 2026, supprimant les expulsions « sans faute » et offrant aux locataires une flexibilité supplémentaire en matière de location et des droits plus forts pour contester les loyers.
Cela survient alors que les propriétaires ont déjà été frappés par des restrictions sur l'allègement des intérêts hypothécaires jusqu'à un crédit d'impôt de 20 %, des frais de timbre plus élevés, le droit aux chèques de loyer, des exigences en matière d'efficacité énergétique et des impôts plus élevés.
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Tout cela ajoute une pression supplémentaire aux portefeuilles des propriétaires.
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Les propriétaires quittent-ils le marché ?
De nombreux agents et groupes de pression ont déclaré que la loi sur les droits des locataires obligerait les propriétaires à augmenter les loyers ou à quitter le marché en raison de la charge administrative croissante.
Une étude de la National Residential Landlords Association (NRLA) montre que la confiance des propriétaires est à son plus bas niveau historique, son indice montrant une baisse de 1,5 point de la confiance à 28,8 au cours du troisième trimestre 2026.
Parallèlement, une étude menée par Property118, une communauté en ligne pour les propriétaires, menée au troisième trimestre 2026, a révélé que les deux tiers des 1 654 propriétaires interrogés ont l'intention de vendre leurs propriétés ou de quitter le marché locatif au cours des trois prochaines années.
Mais même si certains propriétaires semblent vendre, aucun exode massif ne s'est encore produit.
L'analyse des chiffres du cadastre par la marque d'agence immobilière Hamptons montre que 14,9 % de toutes les ventes de propriétés cette année jusqu'à la mi-octobre ont été réalisées par des propriétaires. Il s’agit d’une augmentation par rapport à 13 % sur l’ensemble de 2025.
En revanche, seulement 9,8 % de tous les achats effectués jusqu'à la mi-octobre 2026 provenaient de propriétaires ayant l'intention de louer la propriété achetée, contre 11,5 % en 2025.
David Fell, analyste principal chez Hamptons, a déclaré : « Bien que la loi sur les droits des locataires marque une étape importante pour le marché de l'achat-location, elle arrive à la fin d'une longue série de changements fiscaux et réglementaires auxquels les propriétaires ont passé la majeure partie d'une décennie à s'adapter.
« Cela a incité certains propriétaires à vendre, mais cela n'a pas provoqué d'exode. Beaucoup de ceux qui voulaient quitter le secteur l'ont déjà fait. Les logements vendus par des propriétaires plus petits et plus âgés sont souvent rachetés par des investisseurs plus expérimentés et plus importants. »
Il y a des risques à vendre car il peut y avoir une facture d'impôt sur les plus-values.
Les loyers ont-ils augmenté ?
De nombreux critiques ont prévenu que les loyers augmenteraient en raison d'un manque d'offre si les propriétaires vendaient leurs logements locatifs, et pour refléter les risques supplémentaires maintenant que les locations ne sont plus fixées.
Les loyers moyens ont augmenté de 1,3 % entre janvier et mai et de 1,7 % entre mai et septembre.
Il existe des différences régionales. Les loyers moyens en Angleterre ont atteint 1 466 £ par mois en septembre 2026, soit 4 % de plus qu'un an plus tôt, selon l'ONS.
Dans le Nord-Est, le loyer moyen s'élevait en moyenne à 790 £ en septembre, en hausse de 5,3 % par an.
Emlyn Akoto-Dwemoh, directrice régionale de l'agence immobilière John D Wood & Co, a déclaré : « Nous constatons que certains propriétaires augmentent leurs loyers demandés, en particulier lorsqu'ils s'adaptent à un marché dans lequel ils ne peuvent pas compter sur des locataires offrant des prix supérieurs au prix annoncé.
« Toutefois, les locataires restent exigeants et une tarification réaliste reste essentielle pour obtenir une location. »
Mais ce n’est pas seulement la législation qui fait grimper les loyers et les agents affirment que le manque de stock reste un problème.
Alasdhair Lochrane, agent d'achat chez la société de recherche immobilière Heaton & Partners, déclare constater une grave pénurie de parc locatif de qualité sur le marché principal, en particulier pour les propriétés cotées à environ 3 500 £ par mois et plus.
Il déclare : « Nous avons récemment travaillé avec des clients qui ont vendu leur maison dans le Cheshire et ont déménagé dans le sud pour louer un logement afin de renforcer leur position d'acheteur, mais ils ont trouvé un choix très limité. La qualité disponible était décevante et les loyers étaient exceptionnellement élevés et continuaient d'augmenter.
« Les prix astronomiques des loyers reflètent la nécessité de contrecarrer le risque accru pour les propriétaires après la loi sur les droits des locataires. Le marché évoluait déjà dans cette direction en raison de la baisse des stocks, ce qui a fait monter les prix, mais les récents changements réglementaires ont accéléré la tendance. »
Droits des locataires
En vertu de la loi sur les droits des locataires, les locataires peuvent désormais quitter une propriété avec un préavis de deux mois, ce qui augmente le risque de voir les logements vides, ce qui signifie des écarts de loyer.
Pendant ce temps, les propriétaires exigent désormais des raisons légitimes pour mettre fin à une location et font face à de longs délais judiciaires s'ils doivent expulser un locataire qui cesse de payer son loyer.
Les loyers ne peuvent désormais être augmentés qu'une fois par an et les locataires disposent d'une flexibilité supplémentaire pour s'adapter aux augmentations « supérieures au marché ».
De plus, les propriétaires ne peuvent demander qu’un mois de loyer à l’avance.
Les données montrent que les locataires utilisent leur pouvoir pour contester les augmentations de loyer.
Le courtier hypothécaire Cyborg Finance a analysé 74 décisions du tribunal des biens de premier niveau en Angleterre au cours du mois de septembre.
Il a révélé que seulement 21 des 74 affaires du tribunal des loyers, soit 28,4 %, tranchées en Angleterre en septembre 2026, ont vu les propriétaires recevoir l'augmentation de loyer proposée.
La recherche a montré que 39,2 % des cas, soit 29 sur 74, ont entraîné une augmentation partielle.
Cependant, 12 – soit 16,2 % – n’ont abouti à aucune augmentation et 12 ont abouti soit à une réduction, soit à un rejet.
Lochrane ajoute : « Les petits propriétaires exposés à un risque législatif plus important continueront d'inciter beaucoup de propriétaires à vendre, ce qui exercera une pression supplémentaire sur l'offre.
« L'IA joue un rôle croissant dans les litiges, les locataires utilisant des outils tels que ChatGPT pour générer de la correspondance et des lettres juridiques sans avoir besoin de l'avis d'un tiers. Bien que cela puisse aider les locataires à comprendre et à faire valoir leurs droits, cela peut également prolonger les procédures de possession lorsque les propriétaires agissent légalement et que les locataires cherchent à retarder le processus. «
Cela rend les propriétaires plus exigeants quant à la personne à qui ils louent.
Akoto-Dwemoh déclare : « Les propriétaires étant plus conscients des défis potentiels liés à la résiliation d'une location, il est plus important que jamais de faire des références approfondies et de comprendre la situation d'un locataire potentiel. Les propriétaires accordent une plus grande valeur aux locataires fiables, réactifs, engagés et capables d'agir rapidement.
« De même, la plus grande flexibilité des locations périodiques signifie que certains locataires donnent leur préavis plus tôt que ce que les propriétaires auraient pu espérer. Dans certains cas, les locataires qui expriment initialement l'intention de rester à long terme partent ensuite après seulement quelques mois, après avoir obtenu une autre propriété ou fait des plans alternatifs. Cela peut être frustrant pour les propriétaires, en particulier lorsqu'une location était censée être à plus long terme. «
Parallèlement, une analyse réalisée par la plateforme logicielle de location Goodlord a révélé qu'un tiers des propriétaires préféreraient désormais laisser une propriété vacante en attendant un candidat à moindre risque.
Comment les propriétaires peuvent se préparer pour les six prochains mois et au-delà
Ce n’est que le début des réformes des loyers.
Les propriétaires seront confrontés à d’autres pressions en 2027, comme le lancement d’un nouveau registre des propriétaires, et les impôts sur les revenus locatifs devraient augmenter de quatre points de pourcentage à partir d’avril 2027.
Akoto-Dwemoh suggère que davantage de propriétaires pourraient explorer des alternatives telles que les locations de courte durée, qui offrent une date de fin définie, tandis que d'autres pourraient opter de plus en plus pour des services entièrement gérés lorsqu'ils recherchent des conseils professionnels à la lumière de l'environnement réglementaire changeant.
Kim Lidbury, présidente de l'organisme commercial des agences de location ARLA Propertymark, affirme que les propriétaires qui restent dans le secteur doivent être proactifs.
Elle déclare : « Cela signifie maintenir la documentation et les processus à jour, maintenir une communication claire avec les locataires, effectuer les réparations rapidement et examiner la viabilité financière de leurs propriétés.
« Les propriétaires devraient réfléchir à leurs obligations en vertu de la nouvelle législation, demander des conseils professionnels si nécessaire et prendre des décisions d'investissement basées sur des coûts réalistes, les conditions du marché local et des objectifs à long terme, plutôt que de se fier aux gros titres ou aux hypothèses sur la réaction du marché.
