Comment vendre un portefeuille immobilier locatif à la retraite

Les propriétaires privés cherchent de plus en plus à quitter le marché locatif, y compris les investisseurs qui repensent la partie achat de propriété locative de leur stratégie de revenus pour la fin de leur vie. Se débarrasser d'un portefeuille de produits locatifs à la retraite peut être la bonne décision, mais les experts affirment qu'il faut une planification minutieuse pour bien faire.

Au total, 2,86 millions de propriétaires non constitués en sociétés ont déclaré des revenus provenant de la location d'un bien immobilier en 2023 et 2024, selon les chiffres du gouvernement, mais beaucoup pourraient envisager de mettre leur propriété sur le marché.

Environ 40 % des propriétaires interrogés dans une récente enquête du site Internet Property118 ont déclaré qu'ils avaient l'intention de vendre une ou plusieurs de leurs propriétés au cours des trois prochaines années, et 27 % des 2 096 propriétaires interrogés prévoyaient de se retirer complètement.

Pourquoi les propriétaires vendent-ils ?

De nombreux propriétaires à la retraite d'aujourd'hui sont entrés sur le marché dans un environnement réglementaire très différent et ont constitué des portefeuilles au cours de ce qui était un âge d'or pour les propriétaires privés. Le paysage est aujourd’hui très différent.

« La hausse des impôts, les restrictions sur les intérêts hypothécaires, la réglementation accrue, les exigences du Making Tax Digital et l'évolution de la protection des locataires, y compris la suppression progressive des pouvoirs de l'article 21, ont considérablement augmenté à la fois le coût et la complexité du métier de propriétaire », a déclaré Isabella Galliers-Pratt, directrice principale des investissements chez Rathbones.

La balance s'est déplacée des petits propriétaires privés vers les plus grands opérateurs professionnels, mieux placés pour absorber ces coûts.

« L'immobilier peut encore constituer une source précieuse de revenus réguliers et une certaine protection contre l'inflation à long terme », a déclaré Galliers-Pratt.

« Cependant, les propriétaires approchant de la retraite devraient évaluer si ces avantages les compensent adéquatement pour le fardeau administratif continu, les coûts d’entretien, les obligations réglementaires et les responsabilités de gestion des locataires. »

Dois-je vendre mon portefeuille locatif ?

Pour les retraités, la question clé est de savoir si la propriété reste le moyen le plus efficace de générer des revenus à la retraite.

« De nombreux investisseurs sont surpris de constater qu'un portefeuille d'investissement diversifié peut offrir une plus grande liquidité et une plus grande flexibilité, tout en fournissant également des niveaux de revenu net comparables, et dans certains cas plus élevés », a déclaré Galliers-Pratt.

Pour de nombreux retraités, la décision de vendre vise davantage à simplifier leurs finances et à réduire les contraintes de temps.

Matthew Beck, planificateur financier agréé chez Smith & Pinching, a déclaré : « Les tracas et les coûts liés au fait d'être propriétaire augmentent, et dans de nombreux domaines, les rendements chutent. Une fois que l'on exclut les impôts, les coûts et le temps nécessaire pour gérer correctement un portefeuille, les rendements réels obtenus par de nombreux propriétaires sont beaucoup plus serrés qu'ils ne le paraissent sur le papier ».

Lorsqu'il aide ses clients dans cette position, il commence toujours par le même exercice : déterminer leur rendement réel après impôts, frais et entretien, et comparer ce chiffre à ce que le même capital pourrait raisonnablement faire ailleurs.

« La réponse est souvent révélatrice », a déclaré Beck. « Il ne s’agit pas de tout vendre du jour au lendemain, mais c’est un point de départ utile pour tracer une voie qui leur convient. »

Comment vendre un portefeuille immobilier locatif à la retraite

Si vous êtes un propriétaire et envisagez déjà de sortir des locations, le nombre de propriétés que vous possédez est important.

Vendre un portefeuille entier en une seule fois à un autre investisseur peut être rapide et facile, mais comme cela implique de vendre à quelqu'un qui recherche une transaction, il est peu probable que le prix que vous obtenez corresponde à la valeur marchande totale.

De même, la vente d'une propriété avec des locataires sur place réduit votre bassin d'acheteurs à d'autres investisseurs locatifs, ce qui peut rendre plus difficile l'obtention d'un prix élevé.

Vendre une propriété vacante augmente le bassin d'acheteurs potentiels, ce qui pourrait vous aider à obtenir un meilleur prix, a déclaré Beck, « mais vous devez mettre cela en balance avec l'écart de revenus locatifs que vous aurez pendant qu'elle est vide ».

L’offre de logements à vendre dépasse actuellement la demande des acheteurs dans certaines régions, alors préparez-vous à ce que la vente prenne plusieurs mois.

La fiscalité est l’autre chose à laquelle il faut penser, et vous devriez obtenir des conseils appropriés avant de décider de vendre, pas après.

L'impôt sur les plus-values ​​sur la propriété résidentielle est facturé à 18 % dans la tranche de taux de base et à 24 % au-dessus, et chacun bénéficie d'un montant annuel d'exonération de 3 000 £. Les couples mariés et les partenaires civils qui possèdent conjointement des biens peuvent combiner ce montant, ce qui signifie que les premiers 6 000 £ seraient sans CGT.

Tout gain doit être déclaré et payé dans les 60 jours suivant la réalisation, ce qui surprend les gens s'ils ne l'ont pas planifié.

Le planificateur financier agréé Beck a donné l'exemple de l'un de ses clients – un couple d'environ 75 ans possédant quatre propriétés locatives d'une valeur totale d'un million de livres sterling. Leur portefeuille rapporte environ 45 000 £ par an de loyer brut.

« Sur le papier, cela semble sain, mais c'est en réalité moins que ce dont ils ont besoin pour profiter de cette étape de leur retraite », a-t-il déclaré. « Ils m'ont dit qu'ils se sentaient limités par le fait de devoir vivre avec ce que leur rapporte le loyer chaque mois et qu'ils étaient prêts à vendre. »

« Notre objectif est de réduire leur fardeau fiscal et de leur donner plus d'argent à dépenser dans les années où ils souhaitent réellement le dépenser, tout en gardant le reste investi de manière judicieuse, plutôt que de rester les bras croisés », a déclaré Beck.

L’autre chose que les propriétaires devraient prendre en compte maintenant est le timing. En avril 2027, les taux d’imposition des revenus locatifs augmenteront de deux points de pourcentage dans tous les domaines, ce qui réduira encore davantage les rendements que vous réalisez sur BTL. « Ce n'est pas une raison pour vendre en panique, mais c'est une raison pour réexaminer les chiffres pour voir comment cela vous affectera », a déclaré Beck.

« Mon conseil à tout propriétaire est le suivant : ne vous précipitez pas, obtenez des conseils fiscaux appropriés avant de faire quoi que ce soit et réfléchissez autant à l'utilité de l'argent une fois qu'il est libéré qu'à la vente elle-même. »

Liste de contrôle pour vendre un portefeuille locatif

Saif Derzi, expert en commerce immobilier chez Landlord Resource, a déclaré que les propriétaires doivent prendre en compte quelques éléments clés avant de vendre.

1. En Angleterre, la situation des locataires est particulièrement importante en 2026. Depuis le 1er mai, les propriétaires ne peuvent plus utiliser l'article 21 pour revendiquer la possession de leur bien. Si un propriétaire souhaite vendre et a besoin de possession, il peut utiliser le rez-de-chaussée 1A, mais il ne le fait qu'après que le locataire a vécu dans la propriété pendant 12 mois et que le propriétaire lui a donné un préavis de quatre mois.
2. La vente d'un portefeuille immobilier doit être basée sur la question de savoir si la propriété est toujours performante après les frais hypothécaires, l'entretien, l'assurance, la gestion, les impôts et le temps libre du propriétaire pour justifier le travail et la concentration des risques impliqués.
3. Pour une personne qui arrive à la retraite, comparez les revenus nets du portefeuille locatif avec les revenus qu'elle pourrait potentiellement générer grâce au capital net libéré par la vente, par exemple, si l'argent était plutôt investi.
4. Les propriétaires ne devront pas nécessairement tout vendre. La cession des propriétés les moins rentables, les plus endettées ou les plus exigeantes en matière de gestion peut être un moyen de libérer du capital tout en conservant une partie des revenus locatifs.
5. Examinez l’ensemble du coût et du processus de vente, plutôt que simplement le prix demandé. Obtenez une évaluation réaliste et vérifiez le solde hypothécaire, les éventuels frais de remboursement anticipé et les frais de vente probables.