Qu'est-ce qu'une fiducie de placement immobilier (REIT) ?

Une fiducie de placement immobilier (REIT) est une société (ou un groupe de sociétés) qui possède et gère des portefeuilles immobiliers, générant des revenus et des plus-values ​​pour les investisseurs.

Au moins 75 % de leurs bénéfices globaux doivent provenir de revenus locatifs immobiliers.

Les REIT peuvent investir dans de nombreux types d'immobilier commercial, tels que des bureaux, des entrepôts, des centres de données, des centres commerciaux ou des parcs industriels. Les actifs résidentiels comprennent souvent des logements étudiants, des immeubles d’appartements ou des résidences-services. Ils n'investissent pas dans des maisons ou des appartements individuels. Ils peuvent également détenir le terrain sous-jacent sur lequel se trouve un actif ou un site prêt pour un développement futur.

Quels sont les risques liés à un investissement dans un REIT ?

Même si les REIT peuvent investir dans une perspective large, beaucoup adoptent une vision ciblée sur un ou deux secteurs, ce qui peut introduire un risque de concentration.

« Dans ce cas, non seulement les valeurs liquidatives (VNI) peuvent baisser, mais des réductions par rapport à la VNI peuvent également apparaître », dit-il.

Pour cette raison, savoir quoi acheter est la clé, ce qui est loin d’être facile.

De l'avis de King, une fiducie d'investissement spécialisée, comme TR Property, serait une meilleure option, laissant les experts faire la répartition d'actifs pour vous.

Vous pouvez constituer votre propre portefeuille diversifié de propriétés commerciales en sélectionnant des REIT de différents secteurs ou pays. Ou vous préférerez peut-être acheter un fonds négocié en bourse (ETF) qui suit un large indice de sociétés immobilières.

Comme pour la plupart des actions liées à l'immobilier, le cours de l'action d'un REIT peut être volatil, en particulier en période de crise, où il peut évoluer plus fortement que le marché boursier dans son ensemble. Mais si investir dans l’immobilier direct peut poser des problèmes de liquidité (car les biens immobiliers peuvent être difficiles à acheter et à vendre rapidement), étant donné que les REIT proposent aux investisseurs des actions dans une société cotée en bourse, la liquidité est moins un problème.

Le HMRC estime qu’environ 200 REIT sont actuellement enregistrés. De nombreuses grandes sociétés immobilières, telles que British Land et Landsec, entrent dans cette catégorie.

Ce n'est pas seulement un concept britannique ; les États-Unis, l’Australie, la France et le Japon ont également mis en place des régimes similaires.

Comment les REIT sont-ils imposés ?

Les REIT diffèrent des fiducies de placement classiques et des autres fonds immobiliers par la manière dont ils sont imposés.

Au Royaume-Uni, les sociétés détenues au sein de REIT sont exonérées de l’impôt sur les sociétés sur les bénéfices locatifs et les plus-values ​​éligibles. Mais le REIT doit distribuer au moins 90 % de tout revenu locatif (et non des gains) chaque année aux actionnaires, dans les 12 mois suivant la clôture de l'exercice de la société. Ces paiements sont appelés distributions de revenus de propriété (PID), plutôt que dividendes standards.

Les PID sont généralement soumis à une retenue à la source de 20 % – une taxe payée directement au HMRC avant que vous ne receviez le paiement.

Les PID contournent la nécessité de payer l'impôt sur les sociétés sur les participations du REIT, ce qui signifie que les actionnaires des REIT peuvent recevoir proportionnellement plus d'argent après impôt que par le biais d'autres véhicules d'investissement immobilier.

Certains types d’actionnaires institutionnels peuvent prétendre à recevoir des PID bruts – sans la déduction de 20 %. Certains d’entre eux incluent par exemple des organismes publics britanniques, des associations caritatives ou des fonds de pension.

Tous les bénéfices générés ne sont pas des PID ou des gains en capital. Les propriétés au sein des REIT peuvent également générer des bénéfices provenant d'autres activités (parfois appelées activités « résiduelles » ou « non essentielles »), qui peuvent être le paiement d'intérêts, le développement ou la gestion immobilière. Ceux-ci sont généralement imposés comme des bénéfices ordinaires et traités comme tels. Ces activités résiduelles ne doivent pas représenter plus de 25 % du total des revenus, des bénéfices ou des actifs du FPI.

Quand les REIT ont-ils été introduits ?

Les REIT ont été introduits au Royaume-Uni en 2007. L'idée était de supprimer la « double imposition » qui s'appliquait auparavant – où l'actif principal (bâtiment ou terrain) – payait des impôts, puis les actionnaires payaient également des impôts sur la réception de tout retour d'investissement ou revenu. Désormais, pour la plupart des REIT, l'impôt n'est collecté que lorsque les investisseurs reçoivent les paiements, à leur taux standard d'impôt sur le revenu.

Ainsi, même si les investisseurs détiennent des actions du REIT (puisqu'il s'agit d'une société cotée), cela signifie qu'ils ont une situation fiscale similaire à celle de la propriété directe de la propriété.

Ils peuvent également être soumis à d’autres restrictions, telles que des plafonds sur l’effet de levier, c’est-à-dire le montant qu’ils peuvent emprunter sur leurs actifs.