Propriété vs pensions : la propriété en tant que plan de retraite est-elle morte ?

Choisir la propriété plutôt qu’une pension comme plan de retraite est un casse-tête britannique depuis des décennies.

Lorsque les premiers prêts hypothécaires locatifs ont été introduits à la fin des années 1990, les futurs magnats de l’immobilier achetaient des maisons à des prix relativement bas, les rénovaient et les transformaient pour réaliser un profit dans un contexte de taux d’intérêt bas, de prêts hypothécaires moins chers et de critères d’emprunt plus assouplis.

Ajoutez à cela l’effondrement en cascade de nombreux régimes de retraite du dernier salaire au cours des années suivantes et le fait de s’installer dans quelques logements en location pour financer votre retraite semblait être un bon plan pour beaucoup. Mais est-ce toujours le cas ?

Richard Meek, directeur général du planificateur financier agréé Colmore Partners, basé à Birmingham, ne le pense pas.

Quels sont les risques liés à l’utilisation de l’immobilier pour financer sa retraite ?

Au-delà des préoccupations de diversification liées au recours à un seul actif comme solution à long terme, Meek soulève deux défis principaux.

« L’une des raisons pour lesquelles les gens ont gagné beaucoup d’argent dans l’immobilier au cours des 20 dernières années est l’endettement », dit-il.

La plupart des propriétaires, à moins qu’ils n’achètent directement, déposent une fraction de la valeur de la propriété. Cependant, toute croissance au fil du temps s'applique au montant total, de sorte que le « rendement » peut paraître très impressionnant. Bien entendu, cela s’applique également à toutes les pertes, d’où la crainte de tomber dans des fonds propres négatifs lorsque les prix de l’immobilier chutent fortement.

« À tort ou à raison, au Royaume-Uni, une maison est le seul actif auquel cela s'applique généralement, à moins que vous ne soyez très riche, c'est pourquoi beaucoup de gens supposent souvent que l'immobilier est la meilleure forme d'investissement. J'ai également du mal à croire que les prix de l'immobilier continueront à augmenter de la même manière que par le passé », déclare Meek.

Ces rendements à effet de levier – ou rendements perçus – sont multipliés par les portefeuilles immobiliers. Selon l'organisme industriel Propertymark, le secteur locatif privé (PRS) est toujours dominé par de petits propriétaires, avec 45 % d'entre eux possédant un bien locatif et 38 % en possédant deux à quatre, tandis que les 17 % en possédant cinq ou plus représentent 49 % des locations.

Cela amplifie le potentiel de hausse, mais également le risque de baisse, comme le souligne Duncan Lamont, responsable de la recherche stratégique chez Schroders.

L'effet de levier a été utilisé par de nombreux investisseurs locatifs, mais comme nous l'avons souligné, il peut également avoir l'effet inverse.

« La chute brutale des prix de l'immobilier en 2008 a laissé de nombreux propriétaires très endettés avec des fonds propres négatifs », a déclaré Lamont.

Schroders a analysé les chiffres et a déclaré que, comparés à l'épargne dans une pension, les rendements générés par l'immobilier ne sont tout simplement pas à la hauteur.

Comment les rendements de l’immobilier se comparent aux investissements de retraite

Au cours des 20 dernières années, le gestionnaire d'actifs a déclaré que la valeur de la propriété moyenne au Royaume-Uni n'a réussi qu'à augmenter à peu près en ligne avec inflationtandis que les actions mondiales – dividendes compris – sont en avance de 7,3 % sur l’inflation sur la même période. Lamont affirme que même sans inclure les dividendes, les actions mondiales ont quand même surperformé l’inflation de près de 5 % par an.

« Sur la base de ces chiffres, en termes cumulés, une propriété valant 100 000 £ en 2005 vaut désormais 103 000 £ en termes corrigés de l'inflation. Alors que 100 000 £ en actions mondiales valent 410 000 £ », explique-t-il.

Lamont ajoute qu'en termes nominaux – en tenant compte des frais, des taxes et de l'inflation – cette même maison de 100 000 £ vaudrait 182 000 £, mais un portefeuille d'actions vaudrait 728 000 £, ou 450 000 £ si les dividendes sont exclus des calculs.

Ces chiffres sont basés uniquement sur le prix du logement, plutôt que sur les revenus locatifs. Les chiffres de Schroders révèlent que les rendements locatifs bruts ont été en moyenne d'environ 6 % au cours des 20 dernières années, avec de grandes variations selon les régions et les périodes.

«(Ces 6 %) sont avant coûts et dépenses, avec des rendements locatifs nets généralement inférieurs de 1 à 2 % », explique Lamont.

« En ajoutant 4 à 5 % par an aux chiffres de l'immobilier ci-dessus, les actions mondiales bénéficieraient toujours d'un gros avantage en termes de rendement total. »

Même si une analyse sur une période plus longue – environ 50 ans – présente un tableau plus favorable pour les rendements de l’immobilier, les actions mondiales arrivent toujours en tête.

Plusieurs clients de Meek's possédant des résidences secondaires ou multiples sont impatients d'essayer de vendre, fatigués du « facteur tracas ».

« S'ils avaient le choix, la plupart vendraient – ce n'est pas mon conseil mais leur décision. Cela est dû en grande partie aux tracas – maintenance, difficultés à trouver des commerçants, régime fiscal incertain. Pour beaucoup, cela représente plus de problèmes que cela n'en vaut la peine. »

La gestion immobilière s'accompagne d'autres coûts, tels que des frais initiaux tels que les droits de timbre et les frais juridiques, ainsi que des coûts permanents, notamment les frais d'assurance et de gestion de location.

Comparez ce scénario à l'épargne via une pension, où les cotisations sont investies avant impôts et où le gouvernement offre de « l'argent gratuit » sous la forme d'allégements fiscaux et – si vous êtes dans un régime professionnel – de cotisations patronales.

Lamont a ajouté qu’en l’absence de frais initiaux lorsqu’ils investissent dans une pension, les épargnants se portent mieux dès le premier jour.

« Les coûts permanents d'une pension à cotisations déterminées sont plafonnés à 0,75 % par an, mais les frais habituels sont inférieurs », a-t-il déclaré. « L'enquête de Willis Towers Watson sur les pensions et l'épargne à Washington a révélé que la charge moyenne en 2025 était d'environ 0,3 %. Réduire les rendements réels à long terme des actions de 0,3 % par an, voire de 0,75 %, ne modifierait pas l'arithmétique antérieure qui montrait à quel point les actions avaient réalisé de meilleurs résultats que l'immobilier. « 

Comment les prix de l’immobilier diffèrent-ils au Royaume-Uni ?

C'est une tendance très britannique qui consiste à emprunter des centaines de milliers de livres pour vivre dans une maison, et souvent, nous n'obtenons même pas un rapport qualité-prix particulièrement intéressant, relativement parlant.

La Resolution Foundation estime que le parc immobilier du Royaume-Uni offre le pire rapport qualité-prix de toutes les économies avancées, en invoquant des coûts élevés et une mauvaise qualité. Un rapport de 2024 du groupe de réflexion montre que les ménages britanniques paient 57 % de plus pour le même logement (ajusté en fonction de la qualité) que leurs homologues autrichiens et 36 % de plus que ceux du Canada.

Faisant écho aux préoccupations de Meek concernant le risque de concentration, Lamont estime que le logement est aussi peu diversifié que possible.

« Choisissez le mauvais type de propriété dans la mauvaise zone et cette décision pourrait avoir un impact important sur votre épargne-retraite globale, si vous faites partie de ceux qui ont préféré l'immobilier à l'investissement via une pension.

« Dans les principales régions et types de propriétés, une propriété moyenne de 100 000 £ il y a 20 ans valait désormais entre 64 000 £ et 137 000 £, en termes corrigés de l'inflation. »

Les appartements n'ont pas réussi à suivre le rythme de l'inflation dans toutes les grandes régions du Royaume-Uni au cours des 20 dernières années, à l'exception de Londres.

Croissance des prix de l'immobilier au cours des 20 dernières années par région et type de propriété, plus actions mondiales, % pa corrigé de l'inflation

Source : Schröders

Le gestionnaire d'investissement Rathbones a également mis en garde contre une trop grande dépendance à l'immobilier comme plan de retraite.

Son dernier Ne pariez pas sur la maison Le rapport examine les performances récentes du marché immobilier britannique et les nouveaux facteurs qui influencent les prix de l'immobilier, notamment une croissance plus lente des revenus réels, des coûts hypothécaires plus élevés et un environnement fiscal et réglementaire plus exigeant autour des investissements locatifs.

Londres a subi un effondrement particulier ; les prix de l’immobilier ont chuté dans 17 des 32 arrondissements en 2025, soit une baisse totale de 1,7 % dans la capitale. Cela masque des chutes spectaculaires dans des endroits comme Westminster ou Kensington et Chelsea, où les prix ont plongé respectivement de 14 % et 7 %.

En outre, l'étude a examiné les prix de l'immobilier dans les 25 autorités locales (LA) d'Angleterre ayant la plus forte densité de résidences secondaires, révélant que les zones à forte concentration de résidences secondaires ont également vu les prix chuter de manière disproportionnée. Le rapport révèle que 19, soit 76 %, des 25 AL ont connu un déclin en 2025, contre 26 % à l'échelle nationale. Ce chiffre est passé à 20, soit 80 %, au premier trimestre 2026.

Charlie Newsome, directeur principal des investissements chez Rathbones, déclare : « Nous voyons de nombreuses personnes vendre leurs biens locatifs et autres propriétés locatives parce qu'ils n'ont plus de sens en tant qu'investissements à court et moyen terme, et ils placent plutôt cet argent dans des portefeuilles investis. À l'heure actuelle, l'immobilier résidentiel n'est pas considéré comme un moteur de richesse pour la vie future et la retraite pour la plupart des gens. »