Le remaniement du marché hypothécaire pourrait aider les propriétaires âgés

Les changements prévus sur le marché hypothécaire pourraient permettre aux propriétaires âgés d’accéder plus facilement aux dizaines de milliers d’euros de richesse accumulée dans leur propriété.

La Financial Conduct Authority (FCA) souhaite mettre à jour les directives en matière d'accessibilité financière pour les prêts hypothécaires à taux d'intérêt uniquement pour la retraite, dans le cadre d'une consultation sur le marché plus large des emprunts immobiliers lancée aujourd'hui (9 juin).

La hausse des prix de l’immobilier signifie que les emprunteurs plus âgés ont collectivement des milliards de livres sterling de richesse immobilière enfermés dans leur maison. Mais beaucoup hésitent à déménager. Les prêts hypothécaires portant uniquement sur les intérêts de retraite peuvent offrir une solution.

Pour aider les emprunteurs plus âgés à accéder à une partie de cette richesse immobilière, le régulateur propose d'apporter des changements qui signifieraient que l'abordabilité des demandes de prêt hypothécaire conjoint avec intérêts de retraite uniquement serait évaluée de la même manière que pour les prêts hypothécaires conjoints standards.

En pratique, cela signifierait que les prêteurs ne seraient pas obligés de toujours tenir compte de la capacité d'un emprunteur unique à payer l'hypothèque en cas de décès du coemprunteur.

En supprimant cette règle, les prêteurs seraient en mesure de déterminer de manière plus flexible – en fonction

leur appétit pour le risque et conformément aux règles de conduite en matière de prêts hypothécaires et de protection des consommateurs – comment évaluer si le conjoint ou le partenaire civil survivant peut encore payer les paiements requis ou quelle peut être sa stratégie de sortie.

David Geale, directeur exécutif des paiements et de la finance numérique à la FCA, a déclaré : « Nous vivons plus longtemps et le nombre de personnes qui travaillent a changé. Nos règles hypothécaires doivent suivre le rythme afin que ceux qui ont les moyens de rembourser puissent emprunter.

« Des protections plus fortes signifient que nous pouvons désormais élargir en toute sécurité l’accès aux emprunts hypothécaires à ceux qui pourraient être mal desservis. »

Que sont les prêts hypothécaires à intérêts de retraite uniquement ?

Les prêts hypothécaires à intérêt de retraite uniquement (RIO) sont conçus pour les emprunteurs de plus de 50 ou 55 ans. Vous ne payez que les intérêts chaque mois et le prêt n'est remboursé que lorsque vous décédez, emménagez dans un établissement de soins de longue durée ou vendez votre propriété.

Les prêts hypothécaires RIO peuvent aider les propriétaires plus âgés, car il peut devenir plus difficile d’obtenir un nouveau prêt hypothécaire à mesure que l’on se rapproche de la retraite. Un RIO vous permet d’hypothéquer votre maison plus tard dans votre vie ou offre une alternative à la libération de capitaux propres.

Nous comparons libération de capitaux propres versus réduction des effectifs dans un article séparé.

Comment fonctionne un prêt hypothécaire à intérêts de retraite uniquement ?

Une hypothèque à intérêt de retraite uniquement est similaire à une hypothèque viagère où le prêt n’est généralement remboursé que lorsque vous vendez la maison, décédez ou emménagez dans un établissement de soins de longue durée.

Mais les prêts hypothécaires à intérêt de retraite uniquement comportent des risques différents de ceux des prêts hypothécaires à vie. En particulier, ils ne comportent pas de cumul d'intérêts, ce qui signifie que les propriétaires ne courent pas le risque de voir la valeur nette de leur maison s'éroder, ce qui leur permet de léguer davantage à leurs proches sous la forme d'un héritage.

Les prêts hypothécaires à intérêt de retraite uniquement obligent l’emprunteur à gérer les versements mensuels en cours, alors qu’un prêt hypothécaire à vie n’exige pas de versements mensuels.

Demande de prêts hypothécaires à intérêt de retraite uniquement

Les données de la FCA ont montré qu'il existe une demande de produits hypothécaires parmi les propriétaires âgés. Pourtant, les ventes de prêts hypothécaires à intérêt de retraite restent faibles par rapport aux prêts à vie.

prêts hypothécaires – 3 002 RIO contre 26 974 prêts hypothécaires à vie en 2025, selon les chiffres de la FCA.

Les entreprises ont déclaré au régulateur, notamment dans leurs réponses à son document de travail, que la disponibilité de prêts hypothécaires à taux d'intérêt uniquement pour la retraite était limitée en raison du caractère trop restrictif de ses orientations actuelles.

Richard Pinch, responsable du conseil bancaire et du crédit au sein du cabinet de conseil en services financiers Broadstone, a déclaré : « Les propositions de la FCA représentent une évolution sensible du marché hypothécaire, reconnaissant que les évaluations traditionnelles d'accessibilité financière ne reflètent pas toujours les réalités des modes de travail, des flux de revenus et des besoins d'emprunt modernes.

« Le régulateur cherche à donner aux prêteurs une plus grande flexibilité grâce à des évaluations d'accessibilité financière qui reflètent mieux le comportement réel de l'emprunteur et les modèles de revenus tout au long de sa vie. Les propositions pourraient être particulièrement bénéfiques pour les groupes qui ont historiquement eu plus de difficultés à accéder au financement hypothécaire, y compris les travailleurs indépendants, ceux à revenu variable et les emprunteurs plus âgés. « 

Aide hypothécaire pour les travailleurs indépendants

La FCA cherche également à faire davantage pour aider les travailleurs indépendants à obtenir un prêt hypothécaire. Les travailleurs indépendants ont généralement du mal à obtenir des prêts immobiliers en raison de revenus souvent irréguliers, ce qui rend les prêteurs plus réticents à leur prêter, les considérant comme plus risqués.

Les données de ventes de produits FCA de 2025 montrent qu'environ 6 % des ventes de prêts hypothécaires incluaient au moins un emprunteur dont le statut d'emploi était enregistré comme « travailleur indépendant » au moment de la demande. Cela se compare à environ 13 % de la main-d’œuvre qui sont des travailleurs indépendants, dont environ 1 à 2 % qui sont des entrepreneurs indépendants ou des suppléants.

Les propositions incluent la réduction des obstacles empêchant les prêteurs d'offrir des remboursements flexibles aux personnes à revenu variable, comme les travailleurs indépendants, et de prêter à ceux payés en devises étrangères.

La FCA encourage également les prêteurs à évaluer l'abordabilité en fonction de la « situation complète et actuelle » d'une personne, plutôt que d'exclure automatiquement les personnes en raison de problèmes mineurs ou d'antécédents de crédit.

Sarah Coles, responsable des finances personnelles chez AJ Bell, a déclaré : « Développer des produits mieux adaptés à la vie des gens est tout à fait logique. Les travailleurs indépendants avec des revenus forfaitaires ont été contraints de contourner leurs finances en payant les mêmes sommes chaque mois en vertu des règles existantes. « 

« Un changement pourrait leur permettre d'accéder à des produits suffisamment flexibles pour s'adapter à leur vie et à leurs besoins. »